Etat des lieux avec un huissier : comment faire, qui paye ?

16/12/2021
Groupama PJ

Faire l’état des lieux avec un huissier permet souvent d’éviter les conflits entre le locataire et le propriétaire. En effet, à l’entrée ou à la sortie du logement, le locataire et le propriétaire peuvent être en désaccord sur l’état du logement. Il est donc possible de faire appel à un huissier de justice pour l’état des lieux (d’entrée ou de sortie) qui tranchera tout litige. Cependant, faire appel à un huissier implique évidemment le paiement des frais d’huissier pour l’état des lieux.

Alors quand faire appel à un huissier pour l’état des lieux ? Qui doit régler les frais d’huissier pour l’état des lieux ? Comment se passe un état des lieux avec un huissier ? Toutes les réponses aux questions que vous vous posez sont dans cet article.

Quand faire appel à un huissier pour un état des lieux ?

Vous pouvez faire appel à un huissier pour un état des lieux dans 3 situations.

A savoir. L’huissier peut intervenir pour un état des lieux d’entrée ou un état des lieux de sortie.

  • Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou les deux ensemble) veulent faire appel à un huissier pour éviter tout litige.

Dans cette situation, le locataire et/ou le propriétaire font appel à un huissier « au cas où ». En d’autres termes, il n’existe aucun problème entre eux sur l’état du logement. Mais ils vont quand même faire appel à un huissier de justice – tout simplement – pour être sereins.

On dit que l’huissier réalisera un « état des lieux amiable » ou « constat amiable ».

  • Lorsque le locataire et le propriétaire ne peuvent pas être présents ensemble.

Dans ce cas de figure, le locataire et le propriétaire ne peuvent pas être présents pour faire cet état des lieux. Il est alors possible de faire appel à un huissier de justice. Il réalisera entièrement l’état des lieux.

Et c’est légal ! En effet, la présence du locataire et du propriétaire à l’état des lieux d’entrée ou de sortie n’est pas une obligation légale. Contrairement à ce qu’on entend souvent ! Mais la présence du locataire et du propriétaire est évidemment fortement conseillée. En effet, s’ils sont là, le locataire et le propriétaire pourront formuler des remarques qui seront indiquées par l’huissier sur le constat lors de l’état des lieux.

De même, il s’agit d’un état des lieux amiable.

  • Lorsqu’il existe un litige entre le locataire et le propriétaire.

On appelle ce constat « constat litigieux » ou « constat locatif loi de 1989 ». C’est quand le locataire et le propriétaire sont en litige. Ils font donc appel à un huissier de justice pour le trancher. 

Cette situation se produit souvent lorsque le propriétaire accuse le locataire de dégradations dans son logement. Ou inversement lorsque le locataire affirme que les dommages dans son logement sont liés à la vétusté. Dans ce cas, il y a une situation de conflit qui ressortira lors de l’état des lieux. Un huissier de justice pourra donc régler l’affaire. Si vous voulez en savoir plus, nous avons rédigé un article dédié

Un huissier fera également un constat litigieux lorsque le locataire ou le propriétaire refuse de faire un état des lieux.

Cette solution est prévue par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ce cas, l’huissier prévient les parties par courrier recommandé avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date du constat.

A savoir. Un litige est un désaccord entre deux ou plusieurs personnes, physiques ou morales. Si vous voulez en savoir plus sur le litige (définition d’un litige, comment régler un litige, etc.), n’hésitez pas à lire notre article complet sur le sujet.

Qui paye les frais d’état des lieux pour un état des lieux ?

Le paiement des frais d’huissier pour un état des lieux dépend de la nature du constat.

  • Constat amiable.

Dans le cas d’un constat amiable (donc sans litige), c’est celui qui a mandaté l’huissier qui doit régler ses honoraires. Donc si le propriétaire fait appel à un huissier, c’est lui seul qui prendra en charge le paiement des frais d’huissier pour l’état des lieux.

Si le locataire et le propriétaire l’ont missionné ensemble, le prix de l’état des lieux par l’huissier de justice sont partagés.

  • Constat litigieux.

Dans le cas d’un constat litigieux, c’est différent. Les honoraires sont partagés entre le propriétaire et le locataire.

Quel est le prix d’un huissier de justice ?

Le prix dépend également de la nature du constat.

  • Constat amiable.

La loi n’impose pas de tarifs pour l’état des lieux amiable avec un huissier. C’est donc l’huissier qui fixe librement ses honoraires dans le cas d’un constat amiable. Le prix dépendra de la surface du logement. 

A savoir. Les tarifs des huissiers de justice varient même en fonction de la région. 

  • Constat litigieux.

Pour un constat litigieux, l’huissier n’est pas libre de fixer le prix de l’état des lieux. C’est réglementé.  

En effet, il existe certaines règles concernant le montant des honoraires d’un huissier. En effet, ils sont réglementés et fixés par arrêté du 26 février 2016

Les honoraires à payer dépendent de la surface du logement :

– 131,50 € TTC pour une surface de moins de 50m².

– 153,20 € TTC pour une surface de 50m² à 150m².

– 229,81 € TTC pour une surface de plus de 150m².

A ces frais, il faut également ajouter 17,88 € pour la lettre d’huissier qui convoque le locataire et le propriétaire. Ainsi que 9,20 € de frais de déplacement.

A savoir. Ces frais d’huissier pour l’état des lieux sont légèrement différents en Outre-Mer.

Est-il possible de faire appel à un agent immobilier pour réaliser l’état des lieux ?

La réponse est oui !

L’état des lieux d’entrée ou de sortie peut être réalisé par un professionnel (agent immobilier par exemple).  

  • L’état des lieux d’entrée.

Dans ce cas, une partie des frais d’état des lieux peut être payée par le locataire (article 5 de la loi du 6 juillet 1989).

Mais attention il y a deux limites. D’une part, le locataire ne pourra pas payer plus de 3 € par m² de surface habitable (article 2 du décret n° 2014-890 du 1er août 2014). D’autre part, la part payée par le locataire ne peut pas dépasser celle payée par le propriétaire.

Prenons un exemple. Pour un logement de 40 m², le locataire payera au maximum 120 € (40 x 3 €). Donc si l’état des lieux d’entrée coûte 300 €, le locataire paiera 120 €. Le propriétaire paiera donc des frais d’état des lieux de 180 €. Si l’état des lieux d’entrée coûte 100 €, le locataire paiera 50 € (la moitié des 100 € car le locataire ne peut pas payer plus que le propriétaire).

  • L’état des lieux de sortie.

La situation est complétement différente concernant les frais d’état des lieux de sortie.

En effet, aucun frais d’état des lieux de sortie ne peut être payé par le locataire. En d’autres termes, la rémunération de l’agent immobilier lors d’un état des lieux de sortie doit être prise en charge à 100 % par le propriétaire.

C’est clairement indiqué dans la loi. En effet, toute clause imposant au locataire le paiement des frais d’état des lieux de sortie (hors état des lieux avec un huissier) est illégale d’après l’article 4 k) de la loi du 6 juillet 1989. De plus, ce principe a été rappelé par une réponse ministérielle du 15 septembre 2015

Comment ça se passe ?

L’huissier convoque le propriétaire et le locataire à un rendez-vous au moins 7 jours à l’avance par courrier recommandé avec accusé de réception.

Il procède alors à l’état des lieux complet du logement. Il inspecte le logement et rédige son rapport. Le propriétaire et le locataire peuvent défendre leur point de vue devant l’huissier lors état des lieux. 

Toutes les constatations établies par l’huissier s’imposeront aux parties. Autrement dit, tout ce que l’huissier indique dans son rapport sera considéré comme véridique. Les parties devront donc s’y soumettre. Les remarques de l’huissier de justice sur le procès verbal d’état des lieux sont incontestables. Le propriétaire et le locataire pourront seulement apporter des remarques (appelées « réserves »).

Le propriétaire et le locataire doivent signer l’état des lieux établi par l’huissier. Mais même si le locataire ou le propriétaire refuse de signer, l’état des lieux sera valable !

Enfin, le propriétaire et le locataire reçoivent leur version de l’état des lieux. 

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A retenir

  • Vous pouvez faire appel à un huissier pour établir l’état des lieux lorsque vous êtes en litige avec le propriétaire ou le locataire. Il peut réaliser un état des lieux hors litige également. L’huissier peut réaliser l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. 
  • Hors litige, c’est la partie qui missionne l’huissier qui prend en charge le coût de l’huissier pour l’état des lieux. Si le locataire et le propriétaire font appel ensemble à l’huissier, ils prennent en charge le paiement de la moitié des frais d’huissier pour l’état des lieux.
  • Dans le cadre d’un litige, le locataire et le propriétaire se partagent les frais d’huissier pour l’état des lieux.  
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