Quel propriétaire ne craint pas de retrouver son logement dégradé par son locataire lors de l’état des lieux. Ou pire encore, d’avoir affaire à un locataire qui dégrade votre logement mais qui refuse de rembourser les dégradations.
Les dégradations commises dans son logement constituent un risque financier majeur pour tout propriétaire. En effet, le dépôt de garantie étant limité à un mois, il ne couvrira pas forcément le coût des réparations.
Alors que faire si votre locataire a dégradé votre logement ? Comment l’obliger à prendre en charge les dégradations ?
Votre locataire dégrade votre logement : que dit la loi ?
La loi est très claire.
Le locataire est responsable de l’ensemble des dégradations qu’il occasionne dans le logement pendant le bail. Cette obligation est inscrite à l’article 7.c) de la loi du 6 juillet 1989.
Pour échapper à cette obligation, le locataire doit prouver que les dégradations ont été occasionnées par un cas de force majeure, par la faute du propriétaire ou d’un tiers qu’il n’a pas lui-même fait entrer dans le logement. En d’autres termes, c’est quasiment impossible à prouver pour le locataire ! Il va donc répondre des dégradations qu’il commet dans le logement et devra prendre en charge les réparations.
Cette obligation est renforcée par une seconde obligation prévue dans la loi. Il s’agit de l’obligation d’entretien courant du logement qui pèse sur le locataire (article 7.d) de la loi du 6 juillet 1989).
La loi est simple : le locataire est obligé d’entretenir le logement et de réaliser les réparations locatives.
A savoir. Comme son nom l’indique, les réparations locatives sont les réparations à la charge du locataire. Elles sont listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et la liste est longue ! Elles concernent des réparations à réaliser sur les parties extérieures, intérieures, les portes et fenêtres, la plomberie et l’électricité ainsi que les menues réparations à réaliser sur les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location. Si vous souhaitez une liste plus exhaustive, c’est ici.
Le locataire est donc obligé de réaliser ces réparations locatives. S’il ne fait rien, il sera tenu pour responsable et le propriétaire pourra exiger le remboursement des réparations.
Mais qui est responsable des dégradations liées à la vétusté ?
Des dégradations peuvent être imputables à la vétusté, c’est-à-dire à l’usure normale du temps.
Par exemple, refaire les peintures ne peut pas être mis à la charge du locataire si ce dernier est resté 10 ans dans votre logement. Les dégradations de peintures ne sont pas de la faute du locataire, mais de l’usure normale du temps sur les peintures du logement ! Souvent, on parle d’usure « naturelle ». Ces dégradations liées à la vétusté sont donc à la charge du propriétaire.
L’interprétation entre dégradations classiques et dégradations liées à la vétusté conduisent inévitablement à des conflits entre locataires et propriétaires.
Pour éviter cela, il faut intégrer au bail une grille de vétusté. Cette grille de vétusté estime une durée de vie pour chaque matériau et équipement du logement. En cas de litige, il suffira de vérifier l’élément en question par rapport à la grille de vétusté.
Si vous voulez en savoir plus sur la vétusté, n’hésitez pas à consulter notre article sur la grille de vétusté.
Votre locataire dégrade votre logement : comment constater les dégradations qu'il a commises ?
Pour constater les dégradations commises par votre locataire dans le logement, on se réfère aux états des lieux. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un état des lieux contradictoire doit être réalisé à l’entrée et à la sortie de votre locataire.
C’est en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que vous pourrez établir la responsabilité de votre locataire dans les dégradations occasionnées. Les dégradations correspondent donc aux changements constatés dans le logement en comparant les deux états des lieux.
Les dégradations commises par le locataire dans le logement peuvent être de différentes natures. Il peut s’agir par exemple de trous ou tâches dans les murs, parquet abimé, papier peint déchiré, etc.
A savoir. Votre locataire répond de toutes les dégradations commises par lui et par les personnes habitant dans le logement. Même s’il s’agit de personnes qu’ils hébergent ponctuellement. Il est également responsable des personnes qu’il invite ou d’éventuels sous-locataires.
Comment faire s’il n’y a pas d’état des lieux ?
Il arrive qu’un des deux états des lieux voire les deux ne soient jamais réalisés. Que faire ?
- En l’absence d’état des lieux d’entrée.
Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait, le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état. Il devra donc le rendre en bon état. Sauf s’il arrive à prouver qu’il a reçu le logement en mauvais état d’après l’article 1731 du Code civil.
Pour prouver cela, toutes les preuves sont recevables (photos, constat d’huissier, etc.).
Prenons un exemple. Si le locataire reçoit un logement insalubre et qu’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée, c’est à lui de prouver que le logement était insalubre quand il l’a reçu.
- En l’absence d’état des lieux de sortie.
Si aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, le propriétaire est censé avoir récupéré le logement en bon état. Dans ce cas, vous n’avez aucune solution pour prouver les dégradations commises par le locataire.
Votre locataire dégrade votre logement : comment faire si le montant des dégradations est supérieur au dépôt de garantie que vous avez reçu ?
Le dépôt de garantie permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire. Il peut s’agir de loyers ou charges impayés mais également de réparations locatives non réalisées. Par conséquent, vous pouvez vous servir du dépôt de garantie pour rembourser les dégradations commises par votre locataire.
Cependant, le montant du dépôt de garantie ne représente qu’un mois de loyer. Il arrive donc que le dépôt de garantie ne suffise pas à la prise en charge de toutes les dégradations.
Dans cette hypothèse, vous conservez évidemment la totalité du dépôt de garantie. Vous devez ensuite vous retourner contre votre locataire. Il faut lui demander de rembourser la différence entre le montant des dégradations et le montant du dépôt de garantie.
Votre locataire dégrade votre logement : comment faire pour l’obliger à payer les réparations ?
Il existe quelques étapes à respecter.
- Adresser un recommandé explicatif à votre ancien locataire.
Vous devez contacter votre ancien locataire par courrier recommandé avec avis de réception.
Dans ce courrier, vous devez d’abord l’informer que vous gardez son dépôt de garantie. Ensuite, vous devez détailler les travaux réalisés qui n’ont pas pu être couverts par le montant du dépôt de garantie.
Il faut être très précis pour éviter toute contestation. Vous devez joindre à cet effet toutes les preuves des travaux (factures, devis, etc.).
En effet, pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, un propriétaire doit pouvoir le justifier. Soit en prouvant un montant de travaux en envoyant un devis ou une facture d’un artisan. Soit en adressant la facture des matériaux qu’il a achetés et utilisés pour la remise en état du logement.
A savoir. Vous pouvez également vous retourner contre une éventuelle caution de votre ancien locataire.
- Contacter votre assurance.
Si vous possédez une assurance loyer impayé (GLI – garantie loyer impayé), elle comporte sûrement une clause de dégradation immobilière.
Dans ce cas, votre assureur vous rembourse les travaux de remise en état suite aux dégradations commises par votre ancien locataire. Pour vérifier ce qui est couvert, il faut vous reporter à vos conditions générales.
- Saisir la commission départementale de conciliation.
La commission départementale de conciliation est une commission indépendante spécialisée dans ce genre de litige. Elle aide gratuitement les propriétaires et locataires à régler leurs différends et notamment les litiges concernant les dégradations.
Pour la saisir, adressez-vous à la commission du département où est situé votre logement. Attention, il y a une commission par département donc il ne faut pas se tromper de commission. Les coordonnées par département sont ici.
Pour la saisir, il faut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, veillez à y faire figurer quelques informations.
- Les coordonnées du locataire et du bailleur.
- L’objet du litige.
- La copie du contrat de bail.
- Tous les documents utiles pour justifier votre demande (état des lieux, mails, courriers, plans…).
Vous serez convoqué par la commission départementale de conciliation avec votre locataire. Chacun s’exprimera et défendra son point de vue. La commission essaiera alors de trouver un accord avec votre ancien locataire. Si un accord est trouvé, un protocole sera rédigé et vous le signerez avec votre ancien locataire.
- Saisir le tribunal.
Si la conciliation ne donne rien, la dernière étape est la saisine du tribunal.
Vous avez 3 ans pour saisir le tribunal dont dépend votre logement. Si votre litige est inférieur à 5 000 euros, vous pouvez remplir un document-type, fournir toutes vos pièces et l’envoyer au tribunal.
Pour les litiges supérieurs à 5 000 euros, il faut vous adresser à un huissier afin qu’il rédige une assignation à déposer au tribunal.
A retenir
- Le locataire est responsable de l’ensemble des dégradations qu’il occasionne durant le bail. Il doit donc prendre en charge les réparations. En revanche, il n’est pas responsable des dégradations liées à la vétusté (les dégradations dues à l’usure du temps).
- C’est la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie qui permet d’identifier les dégradations.
- Le propriétaire peut se servir du dépôt de garantie pour rembourser les dégradations. Si le dépôt de garantie n’est pas suffisant, le propriétaire conserve le dépôt de garantie. Il peut demander au locataire la différence entre le montant des dégradations et le montant du dépôt de garantie.
