Arnaque à la location saisonnière : quels réflexes avoir et quels sont nos droits?

11/07/2023
Groupama PJ

Au moment de réserver ses vacances, on est toujours tenté de trouver des bons plans. On écume les sites entre particuliers ou les plateformes en ligne pour des vacances à prix cassés.

Malheureusement il arrive parfois que les vacances de rêves virent au cauchemar. La location saisonnière est très souvent sujet à déception voire à escroquerie sur le bien loué.

Vous avez réservé une villa avec une piscine pour vos vacances mais il s’avère qu’elle est en fait hors service, la climatisation prévue sur l’annonce est inexistante ou pire, la maison tant attendue n’existe pas.

Selon les chiffres de la police nationale, plus de 3300 tentatives d’arnaque pour fausse location saisonnière ont été enregistrées depuis le 15 mars 2022.

Alors quels réflexes avoir face à une escroquerie et quels sont vos droits ? Comment éviter ce genre d’arnaque ? 

En tant que propriétaire, comment fait-on pour éviter les arnaques à la location saisonnière?

On vous dit tout !

Table des matières

Location saisonnière : quelles sont les règles à connaitre et les obligations du loueur ?

L’arrêté du 16 mai 1967 oblige le propriétaire à donner un état descriptif du bien loué mais également son nom et adresse ainsi que celle de l’agence qui gère s’il a fait appel à ce type de prestation.

Ainsi la réglementation oblige le propriétaire à informer précisément le vacancier sur les lieux loués, la situation géographique et son identité.

Un contrat de bail écrit peut etre exigé, avec tous les éléments de la location : description du bien, prix, conditions générales etc. 

Si un litige survient, tous ces éléments serviront de preuve et de base aux parties.

Néanmoins,  il arrive que pour des locations entre particuliers il n’y ait pas de contrat de bail écrit. Pas de panique ! Un simple échangé écrit peut tenir lieu de contrat. Néanmoins l’arrêté du 16 mai 1967 reste applicable dans ces cas là.

En principe l’état des lieux doit être effectué à l’entrée et au départ du locataire selon les dispositions du code civil relatives aux locations meublées.

Le locataire peut prendre des photos pour constater l’état du logement à l’arrivée et au départ, c’est d’ailleurs préconisé pour éviter tout litige.

Mais comment faire lorsqu’avec des plateformes, telles que Airbnb, aucun état des lieux n’est fait ?

Ce sont les règles du code civil qui s’appliquent ici.

S‘il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf la preuve contraire (article 1731 du Code civil).

Si un état des lieux a été fait, le locataire doit rendre le bien tel qu’il l’a reçu excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil).

Selon le process interne à Airbnb, le propriétaire dispose d’un délai de 14 jours à compter du départ du voyageur pour demander une retenue sur la caution ou pour mettre en œuvre la Garantie Hôte Airbnb. C’est au locataire de démontrer que les dégradations ne sont pas de son fait (grâce à des photos prises à l’entrée par exemple).

Attention donc lorsqu’aucun état des lieux n’est fait alors n’hésitez pas à prévenir le propriétaire dés que vous constatez un défaut même minime durant la location. Cela évitera que l’on vous reproche d’être à l’origine de la dégradation.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre page dédiée au dépôt de garantie.

Nous appelons caution ce qui est juridiquement un dépôt de garantie.

Le montant de la caution et les modalités de son versement ne sont pas réglementés. Le montant est négociable et ne devrait pas excéder le montant du loyer. Le contrat de location saisonnière précise le délai de remboursement de la caution.

Ce qu’il faut savoir c’est que le bailleur a parfaitement le droit d’encaisser le chèque qui lui a été remis à titre de dépôt de garantie. C’est finalement le même principe que pour un bail d’habitation.

Ce sont deux systèmes dont les conséquences sont différentes en cas d’annulation.

L’acompte engage les deux parties. Attention, vérifiez que l’acompte est bien inscrit dans le bail. Si c’est le cas, alors il est possible de demander au locataire de verser la totalité du prix en cas d’annulation. Le seul motif qui peut éviter le versement total lors d’une annulation est le cas de force majeure. Si c’est le propriétaire qui annule alors il rembourse la somme versée au titre de l’acompte.

Le vacancier peut demander des dommages et intérêt mais souvent peu accepté amiablement par le propriétaire. Il faudrait saisir un juge, ce qui est rarement le cas dans les faits.

Les arrhes n’engagent pas définitivement le locataire et le propriétaire. Si le locataire annule alors le propriétaire peut conserver ces arrhes. En revanche, si le propriétaire annule alors il devra restituer le double au locataire (article 1590 du Code civil).

Le prix est librement fixé par le propriétaire mais il doit apparaitre clairement dans l’annonce.

Dans certaines communes, les mairies ont aussi imposé une taxe de séjour. Cette dernière est souvent incluse dans le prix du contrat.

Attention, les prix alléchants ou incroyablement bas pour la saison ou le lieux doivent mettre la puce à l’oreille.

En cas de litige, que faire ?

Il faut savoir qu’il existe plusieurs articles applicables à la location saisonnière que l’on soit en litige ou non. En effet il est indispensable d’encadrer cette pratique et les dispositions légales sont issues du code du tourisme, du code civil ou du code de la consommation.

Ainsi le code du tourisme définit ce qu’est une location saisonnière à son article D 324-1  : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. »

L’article L 324-2 du Code du Tourisme dispose que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ». Et ce, qu’il s’agisse d’un contrat signé de particulier à particulier, ou de particulier à professionnel (agence immobilière, plateforme de location en ligne…). Le contrat peut être conclu par simple échange de courriers. Il doit être signé en deux exemplaires, l’un devant être conservé par le loueur et un autre par le locataire, pour une durée maximale de 90 jours.

Les clauses abusives sont, selon l’article L.212-1 du Code de la consommation, “clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.” Le plus souvent elles seront réputées non-écrites, elles n’ont alors aucune valeur juridique.

Dans les rapports entre consommateurs et professionnels, certaines clauses sont prohibées par la jurisprudence en matière de location saisonnière. A titre d’exemple, la clause qui stipule que le locataire ne pourra introduire un animal sans l’autorisation du propriétaire est illicite car prohibée par l’article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970, laquelle s’applique à tout local d’habitation quel qu’en soit le régime juridique (Cass.Civ. 3° du 13/10/1981).

Vous avez loué une maison avec 3 chambres et vous avez la mauvaise surprise de voir qu’elle n’en comporte que deux et que la 3eme chambres est en réalité le salon. 

L’article L 121-2 du code de la consommation explique en détail ce qu’est la pratique commerciale trompeuse. Cette pratique peut s’appliquer dans le cadre de la location saisonnière si le bien n’est pas conforme au descriptif ou révèle des vices non signalés, empêchant l’usage normal et paisible de la location.

Dans ce cas là, il faut récolter les preuves. Pour cela vous pouvez prendre des photos, des vidéos, témoignages. Ensuite, vous pourrez demander par courrier un dédommagement au propriétaire sur la base du décret du 14 février 1967 : « Sera punie d’une amende de 3 750 euros, toute personne qui, à l’occasion d’une location saisonnière ou d’une offre de location saisonnière d’un local meublé, en vue de l’habitation, aura fourni des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou l’ameublement. En cas de récidive, l’amende pourra être portée à 7 500 euros. » 

Si la non conformité est flagrante alors vous pouvez déposer plainte pour fourniture de renseignement manifestement inexactes par la personne (décret sus cité) ou pour pratique commerciale trompeuse.

C’est le cas par exemple lorsque vous arrivez dans une villa avec une piscine hors d’usage ou que le bien est situé à coté d’une autoroute alors que sur la description il est indiqué que la maison est placée dans un endroit calme et loin de tout bruit.

Il est arrivé que des personnes aient payé pour une location de vacances mais qu’une fois sur les lieux, ils ne trouvent qu’un terrain vague ou un immeuble qui n’a rien à voir avec leur réservation.

Là nous sommes face à une escroquerie et souvent le loueur a disparu dans la nature; son adresse mail était fausse et son identité aussi. 

En cas d’arnaque, il faut porter plainte contre X. Malheureusement, la plupart des escrocs utilisent un nom d’emprunt. 

Si la responsabilité de la banque ou de la plateforme de réservation est engagée, il sera possible de demander des dommages et intérêts auprès d’eux. Une procédure civile pourra alors être engagée.

Malheureusement ce type d’arnaque ne permet pas de retrouver les auteurs et les victimes n’ont souvent pas de recours juridiques.

C’est pour cela qu’il faut toujours être vigilant avant de réserver en ligne. Voici quelques arnaques à détecter

Les différentes arnaques à détecter 

Le faux locataire

L’arnaque du faux chèque supérieur au montant demandé

Le principe est simple : le faux locataire envoie un chèque d’un montant supérieur au montant de la location. Il demande au loueur de lui rembourser la différence de prix par un virement ou un chèque. Une fois le chèque envoyé par le propriétaire, le faux locataire va faire opposition à son propre chèque ou virement. Le propriétaire ne reçoit jamais le paiement pour la location et l’escroc va encaisser le chèque envoyé par sa victime.

L’arnaque au faux RIB

Le faux locataire demande au propriétaire son RIB pour procéder au virement du règlement, et il lui demande aussi un exemplaire signé du contrat de location. Une fois en possession du RIB et de la signature, l’escroc demande par courrier postal à la banque du propriétaire, en son nom bien sûr, de faire un virement, mais sur son compte à lui.

 Le faux propriétaire

L’arnaqueur récupère des photos d’un bien et une annonce mais parfois aussi les noms et les coordonnées du vrai propriétaire. Il explique par mail à un locataire potentiel qu’il ne peut pas faire visiter la maison mais demande un chèque « pour réserver » car il a reçu beaucoup de demandes. Le prix de la location paraissant particulièrement attractif, le locataire s’empresse d’adresser son chèque de réservation, puis l’escroc disparait en supprimant son compte et son adresse email. C’est l’arnaque la plus classique.

Comment éviter ces arnaques?

  • Il ne faut jamais procéder à un remboursement qu’un locataire demande parce qu’il aurait trop payé « par erreur ». Il faut privilégier le règlement avec les arrhes ou l’acompte.
  • Le propriétaire peut vérifier également que son identité n’est pas usurpée en regardant si sa photo ou son bien n’est pas utilisé sur des sites de locations.
  • Il faut également vérifier que les mails reçus proviennent bien du site de location en ligne. Si ce n’est pas le cas alors vous êtes face à un phishing. 
  • Enfin il faut se méfier des locataires qui refusent de passer par la plateforme pour régler la location (sauf si vous avez déjà eu l’occasion de louer votre bien à cette personne). Le locataire qui refuse le versement d’arrhes, acompte, propose de tout régler d’un coup, qui a une adresse mail peu connue, ou qui demande une copie d’identité ou RIB du propriétaire doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille.
  • Il convient de vérifier que le bien existe réellement. Cela peut se faire par exemple en utilisant google map/earth ou en contactant le maire ou la gendarmerie du lieux de vacances.
  •  Le locataire doit impérativement contacter le propriétaire par téléphone et ne pas se contenter d’échanger par mails. Cet appel téléphonique permet de vérifier le numéro, et d’obtenir des informations précises sur la location qu’il sera ensuite possible de vérifier.
  • Il faut refuser de passer par une autre plateforme. Par exemple le loueur vous dirige vers une boite mail privée. Attention, il faut toujours rester sur la plateforme, même si l’adresse mail est au nom de la plateforme.
  • Face à une offre particulièrement attractive il faut se faire une idée du « juste prix ». Il convient de faire un comparatif des annonces similaires sur internet. Les avis peuvent être un bon moyen de voir les arnaques mais attention aux avis trop flatteurs!
  • Si le loueur demande un acompte de plus de 30% du prix, attention méfiance! Idéalement il s’agit de 20% du prix.

Quelles démarches face à une escroquerie?

Lorsque vous pensez être victime d’une escroquerie, il faut contacter votre banque pour faire opposition au paiement. Bien évidemment l’opération doit être en cours d’exécution pour pouvoir faire opposition. Si vous réalisez que votre paiement d’il y a trois jours est en réalité une escroquerie, l’opposition ne pourra pas se faire.

Il est préférable de déposer plainte pour appuyer les demandes auprès de la banque car celle-ci peut demander un dépôt de plainte pour continuer les démarches auprès de ses services.

Comme nous l’avons dit plus haut il est possible de déposer plainte contre X si l’escroc n’est pas connu. Il convient de fournir tout éléments permettant aux enquêteurs de  déterminer s’il s’agit d’une escroquerie (échange avec le tiers, document attestant du paiement, copie du lien de l’annonce si elle existe encore etc).

La victime peut également voir avec son assurance habitation si elle dispose d’une protection juridique pour l’accompagner.

La dernière possibilité serait d’engager la responsabilité des plates formes de réservation en ligne. Mais la législation n’est pas très claire sur ce point.

Il est souvent très difficile d’obtenir réparation ou remboursement car les plateformes de réservation en ligne telle que Abritel, Leboncoin, Booking rejettent toute responsabilité en cas d’escroquerie. En effet elles estimes qu’elles ne sont qu’une plateforme de mise en relation.

Donc il convient de rester prudent car sur ces plateformes les escrocs sévissent.

A RETENIR

Soyez vigilant dés qu’un prix vous semble très attractif. N’acceptez jamais de continuer la transaction en dehors de la plateforme de réservation. Pensez à vérifier sur internet les avis et si le bien existe vraiment (via google earth par exemple).

Au moindre doute, stoppez tout et cherchez une autre offre qui vous semble correcte en comparant les prix.

 

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