L’acte de caution solidaire permet, pour le propriétaire, de prévenir les risques d’impayés. En effet, le garant s’engage à payer les éventuelles dettes locatives du locataire.
Mais comment remplir un acte de caution ? Comment le résilier ? Quelles sont les différences avec un acte de caution simple ?
Mais d’abord, c'est quoi un acte de caution solidaire pour une location ?
L’acte de caution (ou « engagement de caution» ou « acte de cautionnement ») est un acte écrit dans lequel un garant (ou appelé plus souvent « caution ») s’engage à payer les éventuelles dettes locatives d’un locataire (article 2288 du Code civil). En d’autres termes, si locataire ne paye plus son loyer par exemple, le propriétaire peut se retourner contre le garant.
A savoir. On entend par dettes locatives à la fois les loyers et les charges. Mais également les frais éventuels de remise en état suite à des dégradations locatives commises par le locataire.
L’acte de caution « solidaire » permet au propriétaire de faire appel au garant dès le premier impayé du locataire. En d’autres termes, dès la première défaillance de ce dernier. Le second type de caution (la caution « simple ») oblige le propriétaire à faire appel au garant seulement si le locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes locatives (voir plus bas). L’acte de caution solidaire est donc la solution la plus intéressante pour un propriétaire en cas d’impayés !
Evidemment, on ne parle pas du dépôt de garantie qu’on appelle également communément caution ! Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à lire notre article sur le dépôt de garantie.
L’acte de cautionnement peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. La différence entre les deux se situe dans les modalités de résiliation de la caution (voir plus bas).
A savoir. Le propriétaire personne physique (particulier) ne peut pas demander de caution s’il a une assurance privée contre les risques locatifs (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). En outre, le propriétaire personne morale ne peut pas demander de caution si son locataire est un étudiant qui bénéficie d’une course de l’enseignement supérieur.
Comment faire et remplir un acte de cautionnement solidaire pour le cautionnaire ?
L’acte de cautionnement doit forcément être un document écrit. Pour le remplir, il suffit d’indiquer les informations obligatoires à propos du bailleur, du locataire et bien sûr du garant.
- Noms de la caution, du locataire et du bailleur et informations personnelles (date, lieu de naissance, etc.).
- Adresse du logement loué.
- Montant du loyer (en euros par mois) et modalités de révision.
- Durée de l’acte de cautionnement.
- un paragraphe indiquant explicitement que la caution a pris en compte la nature et l’étendue de son obligation.
- la reproduction d’un alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
- la reproduction partielle de l’article 2297 du Code civil « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. »
Attention. Si une mention est manquante dans le document, l’acte de cautionnement pourrait être nul.
A savoir. Le propriétaire a le droit de demander certaines pièces justificatives au garant. Cela permet de prouver qu’elle a les revenus suffisants pour payer les éventuelles dettes du locataire. Mais pas n’importe quel document ! La liste exacte est prévue par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Un propriétaire demandant une pièce supplémentaire est d’ailleurs passible d’une amende de 3000 € ou 15 000 € pour une personne morale (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Le propriétaire peut demander plusieurs actes de cautions solidaires. En effet, la loi ne fixe pas de maximum.
Existe-t-il un modèle gratuit de lettre d'engagement de caution à télécharger (en ligne ou PDF) ?
Heureusement, il en existe !
Comme on l’a vu, un acte de cautionnement incomplet peut entraîner la nullité du document. Il est donc primordial de respecter scrupuleusement la forme.
Si vous souhaitez un modèle d’acte fiable, n’hésitez pas à vous servir du formulaire d’acte de cautionnement rédigé par le gouvernement.
Est-il possible d’utiliser la signature électronique ou la signature du contrat doit rester manuscrite ?
C’est possible depuis le 1er janvier 2022 et l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 ! Le garant peut utiliser la signature électronique pour signer l’engagement de caution solidaire!
La signature électronique a donc aujourd’hui la même valeur que la signature manuscrite.
Comment le garant peut-il résilier un engagement de caution solidaire ?
Tout dépend si une mention d’une durée d’engagement figure dans l’acte de caution solidaire (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- S’il n’y a pas de durée d’engagement. La caution a le droit de mettre fin à son engagement par tout moment. Mais obligatoirement par lettre recommandé avec avis de réception. Cependant, la résiliation ne sera effective qu’à la fin du bail. En d’autres termes, la caution restera obligée de payer d’éventuelles dettes locatives jusqu’à la fin du bail.
- S’il existe une durée d’engagement. Dans ce cas, c’est différent. La caution n’a pas le droit de résilier son engagement. Elle reste obligée de payer les éventuelles dettes locatives jusqu’à la date indiquée dans l’acte de cautionnement. Cependant, il est possible de mentionner des évènements qui mettraient fin à l’acte de caution solidaire (décès du locataire, divorce des époux, décès de la caution, etc.).
A savoir. Si rien n’est mentionné dans l’acte de cautionnement, le décès du garant ne résilie pas directement l’acte de cautionnement. En effet, son engagement se transmet à ses héritiers ! En effet, les héritiers devront garantir le paiement des dettes nées avant le décès. Mais attention, pas les dettes qui naîtraient après le décès.
Acte de caution solidaire ou simple : quelles sont les différences ?
Comme on l’a vu plus haut, il existe 2 types de caution : simple et solidaire (article 2290 du Code civil) Et il existe une grosse différence entre les deux.
Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire peut faire appel à la caution uniquement si le locataire ne peut pas payer ses dettes locatives. C’est donc beaucoup plus long d’en obtenir le paiement ! En effet, en cas d’impayé, le propriétaire doit d’abord s’adresser à un huissier de justice qui va envoyer un commandement de payer au locataire. Si le locataire ne paye toujours pas, c’est à ce moment-là que le propriétaire peut s’adresser au propriétaire. Il doit alors envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à la caution lui afin de lui réclamer les sommes.
En revanche, dans le cas d’un acte de caution solidaire, le propriétaire n’est pas obligé de s’adresser au locataire en cas d’impayés. Et surtout, il peut directement s’adresser à la caution dès le premier impayé. Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception à la caution en exigeant le paiement des dettes locatives. Si le propriétaire ne répond pas, il faut lui adresser une mise en demeure de payer. Si vous souhaitez des conseils sur la rédaction, n’hésitez pas à lire notre article sur la mise en demeure.
A retenir
- L’acte de caution solidaire permet au propriétaire de se retourner contre la caution dès le premier impayé du locataire.
- Il doit être rédigé très précisément et contenir toutes les mentions légales sous peine de nullité.
- La résiliation de l’acte de caution solidaire dépend de la durée d’engagement prévue dans l’acte.
