Les JO débutent cet été en France et c’est l’évènement sportif de l’année! C’est aussi le moyen pour les hôtels et les propriétaires de biens immobiliers de proposer des prestations à des prix beaucoup plus élevés que la normale.
Le bailleur a tout à gagner en proposant son bien à la location pour 1 semaine à un prix équivalent à un mois de loyer classique. La tentation est forte de dire à son locataire de partir le temps des JO pour qu’il revienne ensuite reprendre son logement.
Mais est-ce que c’est possible ? Est ce que le bailleur peut demander à son locataire de quitter les lieux pour le louer au prix fort ?
La réponse est bien évidemment non ! On vous explique tout juste en dessous.
Comment mettre fin à un bail en tant que propriétaire ?
Sachez le, en qualité de bailleur vous ne pouvez pas mettre fin au bail sans des motifs très précis.
Ainsi, qu’il soit vide ou meublé et hors cas spécifique (bail régi par la loi de 1948 ou bailleur social), le propriétaire ne peut donner congé que pour 3 raisons:
– En cas de vente du bien
– Pour habiter dans le logement
– Pour motif légitime et sérieux
Ainsi, si vous demandez à votre locataire de quitter le logement pour une période déterminée, vous êtes hors la loi. Le bail est en cours, et il ne peut pas être rompu en dehors de ces 3 motifs, encore moins à l’approche des Jeux Olympiques.
Vous vous demandez peut être si les JO sont un motif légitime et sérieux ? La réponse est non.
Quels sont les motifs légitimes et sérieux pour résilier un bail ?
En réalité, la loi n’encadre pas très bien les cas des motifs légitimes et sérieux. Mais il est certain qu’un bailleur qui n’a plus envie de louer parce que la fiscalité lui coute trop cher ou parce qu’il veut en faire un Airbnb, c’est tant pis pour lui.
Un motif légitime et sérieux est, selon la jurisprudence, le défaut d’assurance habitation par le locataire, le non paiement des loyers ou un retard dans ceux-ci, le trouble de voisinage qu’il peut provoquer, l’utilisation non conforme du logement comme indiqué au bail, le non respect du règlement de copropriété etc.
Le bailleur peut aussi faire des travaux de réhabilitation qui l’oblige à rompre le bail.
Attention, le congé pour motif légitime et sérieux répond à un formalisme qu’il ne faut pas négliger sous peine de voir le congé annulé.
Le congé doit être envoyé en courrier recommandé (électronique ou non), par voie de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature.
Le propriétaire doit justifier du motif légitime et sérieux. Si votre congé vous semble abusif, vous pouvez le contester en saisissant la justice.
Le congé doit être adressé à tous les signataires du bail et aux deux époux si un seul a été signataire et que le propriétaire a été informé du mariage.
Le congé doit être envoyé 3 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement meublé et 6 mois avant la date d’échéance du bail si le logement est vide.
ATTENTION : Le congé ne prendra effet qu’à la date d’échéance du bail.
Soyez donc rassurés, l’approche des Jeux Olympiques de Paris n’aura pas raison de votre bail !
Quels sont les autres motifs pour mettre fin au bail?
Il y a le congé pour reprise et le congé pour vente.
Zoom sur le congé pour reprise
Le propriétaire peut décider de reprendre son bien pour y vivre ou bien y mettre un autre bénéficiaire de la reprise : quelqu’un de sa famille proche.
Les règles sont assez strictes et diffèrent selon si c’est une location vide ou meublée.
Sachez simplement que le bailleur peut reprendre le logement pour lui ou pour des membres de sa famille allant jusqu’au conjoint, enfants ou parents. Il ne peut pas faire un congé pour son neveux ou sa vieille tante sauf s’ils font partie d’une SCI et que la SCI est le bailleur.
ATTENTION : Le bailleur personne morale ne peut pas faire de congé pour reprise.
Le formalise est sensiblement le même que pour le congé pour motif légitime et sérieux. Le délai de préavis diffère aussi selon si le bien est vide ou meublé.
Zoom sur le congé pour vente
Les règles du congé pour vente peuvent être complexes.
Ce qu’il faut retenir c’est qu’en cas de logement vide, le locataire est prioritaire pour acheter le bien (si le formalisme du congé pour vente est bien respecté). On parle alors de droit de préemption. Ce n’est pas le cas en cas de logement meublé où ce droit de préemption disparait.
Comment contester un congé qui parait abusif ?
Un locataire qui reçoit un congé juste avant les Jeux olympiques de Paris a toutes les raisons de penser qu’il s’agit là d’un congé abusif (surtout pour motifs légitimes et sérieux).
Déjà, il faut vérifier que le congé est bien fait dans les délais. Si ce n’est pas le cas (3 mois ou 6mois avant la fin du bail) alors n’allez pas saisir les juges, un simple courrier indiquant que le congé n’est pas valable suffit.
Si le congé a été envoyé dans le bon formalisme alors il faut d’abord envoyer un courrier en lettre recommandée avec accusé réception au propriétaire. Bien sur vous devez expliquer pourquoi vous contestez son congé. Pensez à fournir tous les éléments de preuve nécessaires. Vous pouvez rédiger une mise en demeure. Nous avons un article dédié pour vous aider.
Vous pouvez aussi faire appel à votre protection juridique pour avoir des informations voire un accompagnement par un juriste spécialisé. N’hésitez pas à consulter notre page : à quoi sert la protection juridique?
Si le bailleur ne vous répond pas ou que sa réponse ne vous convient pas, vous avez la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation du lieu de location. Cette démarche est gratuite et permet parfois de désamorcer les conflits.
En cas d’absence totale de conciliation, malheureusement la seule issue est de saisir les juridictions. C’est le juge des contentieux de la protection du lieux où se situe le bien qui sera compétent.
Comment obliger un locataire à quitter son logement ?
Comme indiqué plus haut, si le locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent alors il est possible de l’expulser pour motifs légitimes et sérieux.
Lorsque le propriétaire rédige son contrat de bail, il peut y inclure (et c’est souvent le cas) une clause appelé « clause résolutoire ».
Une clause résolutoire est un paragraphe spécifique inséré dans le contrat de bail. Elle permet d’obtenir la résiliation automatique du bail si votre locataire ne respecte pas une de ses obligations. Par conséquent, elle facilite grandement l’expulsion du locataire.
Pour plus d’information, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée à l’expulsion du locataire.
A RETENIR
Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail sans raisons valables. Il peut soit vouloir reprendre le bien, le vendre ou expulser pour motifs légitimes et sérieux.
En tant que locataire, il faut respecter le contrat de bail mais aussi le règlement de copropriété si le bien est situé en copropriété. Cela est un motif de résiliation de bail pour motifs légitimes et sérieux.
La clause résolutoire permet au bailleur d’expulser plus rapidement un locataire irrespectueux ou mauvais payeur.
