L’encadrement des loyers est une mesure qui a été mise en place en 2014 avec la loi Alur et qui a pour but de rendre abordables les logements situés dans des zones urbaines dites « tendues ».
En effet, ces agglomérations subissent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Cela provoque alors une flambée des prix, ne permettant pas un accès facile au logement.
Cet encadrement a fait l’objet de débats puisque le tribunal administratif et la Cour administrative de Paris ont annulé le dispositif en 2017 pour l’autoriser de nouveau via le Conseil d’Etat.
Mais qu’est ce que l’encadrement des loyers ? En quoi ça consiste ? Quels logements et quelles villes sont concernés ? Est ce que c’est toujours d’actualité malgré tous les changements ces dernières années?
On vous dit tout !
Quels logements et quels endroits sont concernés?
Qui est concerné par les loyers encadrés ?
La loi d’encadrement des loyers concerne les contrats de location d’habitation. Aussi, sont compris dans la loi le bail d’habitation vide, meublée ou la colocation et à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale sont concernés).
Sont exclus de ce dispositif les logement conventionnés par l’Anah, les logement sociaux, les logements soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme, la sous-location et les meublés situés dans certains résidences avec services.
Quelles villes sont concernées et pourquoi ?
Il faut différencier la zone tendue des agglomérations spécifiques définies par décret.
Si on veut savoir si le logement qu’on met en location ou qu’on loue est situé en zone tendue alors il faut se référer aux simulations que l’on peut trouver sur internet.
Ensuite, certaines villes ou agglomérations sont concernées par une autre règle : celle de la fixation du premier loyer. Ainsi, Paris, Est ensemble et Plaine commune, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux doivent appliquer cette règle de plafonnement du loyer.
L’agglomération Est ensemble et Plaine commune comprennent les villes de : Bagnolet ,Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
L’Etat, à travers cette loi et son article 140, veut avoir un impact sur les prix des locations dans des zones où la demande est bien supérieure à l’offre. La mesure permet de contenir certains bailleurs qui n’hésitent pas à fixer des loyers à des prix beaucoup trop élevés pour une majorité de personnes.
Comment fonctionne l'encadrement des loyers?
L’encadrement des loyers va différer selon si l’on est en zone tendue ou si nous sommes dans une ville ou une agglomération spécifique.
Dans les zones tendues hors zones spécifiques
La fixation du montant du premier bail est libre pour le propriétaire mais ne doit pas être plus élevée que le montant du loyer du locataire précédent sauf :
- Si le loyer a été sous-évalué par rapport au prix du marché alors il y a possibilité de l’augmenter mais selon une procédure spécifique.
- Lorsque le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois.
- Si certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et que le logement respecte le critère de performance énergétique.
- Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois. Attention le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.
- Si c’est une première location, qu’aucun locataire n’était dans le logement avant.
Le propriétaire peut, lors d’un renouvellement de bail avec le même locataire, augmenter le loyer mais uniquement si le loyer était sous évalué ou si le bien respecte le critère de performance énergétique.
Attention, la révision du loyer est possible chaque année uniquement si c’est prévu au contrat de bail.
! La révision n’est possible en métropole pour les baux signés depuis le 24 aout 2022 que pour les logements classés A/B/C/D/E sur le DPE (applicable pour la Guadeloupe/Martinique/ Guyane/Réunion et Mayotte que pour les baux signés au 1er juillet 2024). !
Dans les grandes villes/agglomérations
Ici nous sommes face à une expérimentation pour une durée de 5 ans. Cette expérimentation est prévue à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 (dite loi Elan).
Un loyer de référence est fixé par type de bien immobilier, par quartier et défini par arrêté préfectoral.
Ici un plafonnement des loyers est de rigueur et ne concerne que certaines villes précises :
- Paris
- Est ensemble (Bagnolet ,Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville)
- Plaine commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse)
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Montpellier
- Bordeaux
Les montants, selon les villes, varient selon le type de la location (meublé ou vide), le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.
Quels sont les loyers plafonnés dans les zones soumises à encadrement telles que Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ?
Pour une première mise en location
Qu'est ce que le loyer de base et le loyer de référence majoré ?
Dans le cadre d’une première location, il faut tenir compte du « loyer de base » (loyer hors charges et hors complément de loyer).
Le bail doit comporter obligatoirement le montant du loyer de base et du loyer de référence avec le loyer de référence majoré en vigueur à la date du bail.
Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Si c’est le cas alors le locataire peut demander une diminution du loyer devant la Commission départementale de conciliation , dans un délai de 3 ans à compter de la signature du bail.
Qu'est ce que le complément de loyer?
Le complément de loyer permet au bailleur d’augmenter le loyer au delà du loyer de référence majoré.
Le complément de loyer peut s’appliquer uniquement si :
- Le logement a des caractéristiques particulières (confort, localisation, vue particulière).
- Le loyer de base hors charges inscrit au bail est égal au loyer de référence majoré.
Un logement avec des caractéristiques particulières peut être une vue sur un bâtiment historique par exemple. Néanmoins ces caractéristiques de localisation ou de confort ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour fixer le loyer de référence.
A titre d’exemple, un logement avec un balcon ou une cave ne permet un complément de loyer que si cette caractéristique est peu fréquente dans l’immeuble.
Attention, le complément de loyer est interdit pour les baux signés après le 18 aout 2022 si le logement présente :
- des sanitaires sur le palier
- des signes d’humidité sur certains murs
- un DPE classé F ou G
- un vis à vis de moins de 10 mètres
- une installation électrique dégradée
- des fenêtres laissant passer l’air de manière anormale
- des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
- une mauvaise exposition de la pièce principale
Le bailleur doit impérativement indiquer dans le bail le montant du complément de loyer ainsi que le descriptif des caractéristiques du logement justifiant ce complément de loyer.
Pour un renouvellement de bail
Si le loyer de base (donc le loyer hors charges et hors complément de loyer) est inférieur au loyer de référence minoré alors le propriétaire peut engager une action en réévaluation de loyer. Cette action n’est possible que pour les logements classés A/B/C/D ou E sur le DPE lorsque le renouvellement se fait à compter du 24 aout 2022.
Pour ce faire, le propriétaire doit informer le locataire 6 mois avant la fin du bail. La notification peut se faire de différentes manières :
- par courrier recommandé avec AR.
- par commissaire de justice (huissier de justice).
- par remise en main propre.
Si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré alors le locataire peut engager une action en diminution de loyer. Cette procédure doit se faire au moins 5 mois avant l’échéance du bail et le loyer de référence majoré est celui en vigueur au moment de la demande.
La demande du locataire doit se faire comme pour le propriétaire :
- par courrier recommandé avec AR.
- par commissaire de justice (huissier de justice).
- par remise en main propre.
Si le bailleur refuse de baisser le loyer ou ne répond pas alors le locataire doit saisir la Commission Départementale de Conciliation au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail. Si aucun accord n’est trouvé, alors le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection.
Que ce soit de la part du locataire ou du propriétaire, la demande doit obligatoirement comporter :
- l’intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018
- Le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi de base pour le calculer
Quelle est la réglementation pour une nouvelle mise en location?
Si le bien était inoccupé depuis moins de 18 mois
Le principe est que le loyer de base ne peut pas être supérieur au dernier loyer indiqué sur le contrat du précédent locataire.
L’exception est que l’augmentation du loyer de base (donc le loyer hors charge et hors complément de loyer) est possible si :
- Le loyer n’a pas été révisé les 12 derniers mois.
- Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décences ont été réalisés depuis le dernier locataire.
- Le loyer est sous évalué.
Attention, dans tous les cas le loyer de base ne doit pas dépassé le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Il est toujours possible d’appliquer un complément de loyer si les conditions sont réunies. Les conditions sont les mêmes que celles applicables pour une première mise en location.
Si le bien était inoccupé depuis 18 mois et plus
Dans ce cas, le propriétaire peut augmenter le loyer de base par rapport au loyer précédent.
Dans le contrat de bail il doit cependant spécifier plusieurs choses ;
- le loyer de base (montant hors charges et hors complément de loyer)
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré, en vigueur à la date de signature du bail.
Encore une fois, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
! Attention, si le bien est classé F ou G alors le loyer ne peut pas être augmenté !
Il est toujours possible d’appliquer un complément de loyer si les conditions sont réunies. Les conditions sont les mêmes que celles applicables pour une première mise en location.
Que doivent indiquer les annonces des agences immobilières ?
Il peut arriver que les agences immobilières n’indiquent pas tous les éléments importants du logement.
Néanmoins, et depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, des règles particulières s’appliquent pour les biens situés dans des communes telles que :
- Bordeaux (bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022)
- Montpellier (bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2022)
- Est Ensemble: Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Lyon et Villeurbanne
- Paris
- Plaine commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse
Afin d’informer le futur locataire le mieux possible, l’agence est obligée de mentionner « zone soumise à encadrement des loyers« avant même que soit mentionné le montant des loyers de référence majoré, de base et complément de loyer.
Afin de garantir une information la plus éclairée possible, la taille des caractères du montant du loyer mensuel, augmenté du complément de loyer et des charges récupérables doit être plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer.
Pour ces villes, les agences sont obligées de préciser certaines choses et notamment :
- Montant du loyer de référence majoré
- Montant du loyer de base
- Montant du complément de loyer, si tel est le cas
- Classement du logement en matière de performance énergétique
Si le logement classé F ou G, il doit être indiqué Logement à consommation énergétique excessive.
CE QU’IL FAUT RETENIR
ZONE TENDUE : impossible d’augmenter le loyer par rapport à celui de l’ancien locataire sauf dans certains cas.
ZONES SPECIFIQUES : expérimentation de 5 ans.
Il faut distinguer :
- une première mise en location
- un renouvellement de bail
- une remise en location aprés inoccupation de moins ou plus de 18 mois
Le loyer de référence de base est le loyer indiqué dans le contrat de bail, hors charge et hors complément de loyer.
Il est entouré du loyer de référence minoré et majoré.
Le complément de loyer permet au bailleur d’avoir un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Certaines conditions sont requises pour prétendre à un complément de loyer.
! ATTENTION ! : pour les logements classés F ou G il est impossible de :
- réviser le loyer en zone tendue.
- mettre un complément de loyer en zone soumise à encadrement.
- réévaluer le loyer en cas de renouvellement en zone soumis à encadrement, même s’il est inférieur au loyer de référence minoré.
