Connaître les règles du bail commercial c’est comme entrer dans un thriller juridique où chaque clause peut devenir une bombe à retardement, chaque avenant un rebondissement et chaque révision triennale un coup de théâtre. Le bail commercial n’a de commun avec le bail d’habitation que le nom. En effet, dans le cadre des relations propriétaire et locataire, le bail commercial comporte beaucoup de clauses spécifiques à ne pas négliger. Vous souhaitez enfin vous adonner à la poterie, votre passion depuis toujours mais vous ne savez pas si les dispositions du bail sont bonnes ? Nous vous avons concocté une liste de ce qu’il faut savoir.
Table des matières
Qu'est-ce qu'un bail commercial et quelle est la différence entre un bail commercial et professionnel ?
Bail commercial, définition :
Le bail commercial est LE contrat important pour l’entrepreneur qui a besoin d’un local pour exercer son activité. C’est un engagement de longue durée qui encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire entrepreneur.
Bail commercial différent du bail professionnel :
Le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées et non réglementées uniquement. C’est à dire aux activités ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. Ce qu’il faut savoir c’est qu’une profession libérale non réglementée sous-entend que le professionnel exerce son activité en toute indépendance relative à une science, un art, ou dont l’activité intellectuelle joue un rôle principal.
Ainsi une personne qui exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle ne peut avoir qu’un bail commercial tandis qu’une profession libérale réglementée ou non réglementée a le choix entre le bail professionnel et le bail commercial.
Mais quelle est la différence concrètement ?
Qu'elle est la durée maximale du bail commercial et pourquoi l'appelle-t-on 3/6/9 ?
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, selon l’article L. 145-4 du Code de commerce.
Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie qu’un bail conclu pour une durée inférieure sera automatiquement porté à 9 ans par le juge.
Il est possible de négocier des durées plus longues, mais la durée minimale reste de 9 ans.
Le bail peut être résilié tous les trois ans par le locataire, ce qui est souvent appelé le bail « 3-6-9 ».
Exemple : Si un locataire a signé un bail commercial le 1er janvier 2025, il pourra donner congé à la fin de la 3ème année (31 décembre 2027), de la 6ème année (31 décembre 2030) ou de la 9ème année (31 décembre 2033), en respectant un préavis de 6 mois.
Le saviez vous ?
En cas de non renouvellement du bail par le propriétaire, ce dernier est tenu d’indemniser le preneur en lui versant une indemnité d’éviction. Cette indemnité d’éviction correspond à la valeur vénale du fond de commerce ou bien le coût du déménagement ou de réinstallation dans de nouveaux locaux.
En fait, le bail commercial donne au preneur le droit au renouvellement du bail. Si ce droit n’est pas appliqué par le propriétaire, l’indemnité d’éviction intervient pour compenser.
Un bail commercial peut etre conclu pour une durée de 10 ans, 12 ans ou même 20 ans. Tout est possible. Néanmoins, si la durée est supérieure à 12 ans, alors le contrat de bail devra être conclu devant notaire.
Un bail écrit est-il obligatoire ?
Le bail commercial n’est pas obligé d’être écrit. Ainsi, comme un bail d’habitation, le bail peut être fait oralement. Cependant, nous ne pouvons que recommander de l’établir par écrit. En cas de litige, il est toujours bon d’avoir des traces de ce contrat.Le bail commercial est librement négocié entre les parties mais il doit impérativement respecter les dispositions d’ordre public prévues notamment dans le Code du commerce.
Qui peut conclure un bail commercial ?
Attention, le bailleur doit être propriétaire du local. Il peut etre une personne physique ou morale.
Si vous souhaitez prendre un local pour faire votre commerce, pensez à demander l’acte de propriété au bailleur.
S’il y a plusieurs propriétaires ou que le bien est démembré entre un nu-propriétaire et un usufruitier, l’accord de tous est indispensable pour signer le contrat de bail.
Quant au preneur, il doit avoir la qualité d’artisan, commerçant ou société commerciale et exploiter un fond de commerce dont il est propriétaire. Il doit avoir la nationalité française et immatriculé au registre du commerce des sociétés.
Le montant du loyer, son indice, les charges et le dépôt de garantie
Le montant du loyer :
Il est librement fixé entre les parties.
Néanmoins, il doit correspondre à la valeur locative du local commercial. Cette valeur est déterminée selon plusieurs critères comme les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du Code de commerce).
Avant de signer le contrat de bail, il est intéressant de se renseigner sur cette valeur locative afin de négocier au mieux le montant du loyer.
Son indice :
Le loyer peut être indexé sur un indice économique, comme l’indice des loyers commerciaux. Cette révision peut-être effectuée à la hausse ou à la baisse tous les 3 ans, sans pouvoir excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation du loyer.
Les charges :
Les charges locatives sont prévues et réparties entre le preneur et le bailleur dans le contrat de bail.
Ces charges doivent être expressément indiqué dans le bail, de manière claires, précises et limitatives. Cette obligation découle de la loi Pinel de 2014 (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Le propriétaire du local doit également indiquer au preneur des travaux qui ont été réalisés au cours des trois dernières années et ceux prévus au cours des trois prochaines années.
Exemple de charges locatives refacturables :
- Les frais d’entretien et réparations courantes ;
- La taxe foncière ;
- Les énergies : eau, gaz et électricité ;
- Les impôts afférents à l’usage du local ;
- Les charges des équipements de la copropriété (ascenseurs et entretien des parties communes) ;
- La charge des travaux d’embellissement dont le coût excède les frais de remplacement à l’identique ;
Le dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie est une somme versée au début du bail pour que le bailleur se prémunisse d’un éventuel impayé de loyer ou de charges.
C’est librement fixé par les parties mais en pratique il équivaut à un mois de loyer hors taxe lorsque le paiement du loyer se fait en début de mois (paiement à échoir) ou de deux mois de loyer hors taxe si le paiement du loyer se fait en fin de mois (paiement échu). Si le montant excède un terme de loyer en paiement à échoir, alors c’est productif d’intérêt au profit du locataire.
Le pas-de-porte ou droit d'entrée : qu'est ce que c'est ?
Le droit d’entrée c’est une indemnisation historique de la perte de jouissance du local. En effet, le bailleur ne peut plus jouir de son bien le temps de la location et ce « pas-de-porte » permet une indemnisation de cette perte.
Plus encore, le renouvellement du bail étant un droit, sauf à ce qu’il indemnise le preneur par une indemnité d’éviction, le bailleur ne récupérera pas le local avant plusieurs années. Il faut ajouter à cela que le locataire qui veut céder son fond de commerce (et donc le bail inclus) pourra le faire sans que le bailleur ne puisse s’y opposer.
En cas de nouveau locataire moins solvable, ce « droit d’entrée » pour le bailleur est une sécurité. Il se transmet au nouveau locataire qui devra le verser au propriétaire.
Le montant de ce pas-de-porte est librement fixé par les parties.
Le saviez-vous ?
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Par exemple, elle intervient en cas de non-paiement par le locataire des loyers et charges du bien immobilier dont vous êtes le propriétaire. Plus précisément, elle prend en charge le recouvrement amiable ou judiciaire des créances certaines et exigibles !
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Les travaux et aménagements
La répartition des travaux entre le bailleur et le locataire est définie par le Code civil et le Code de commerce. Les grosses réparations, telles que définies à l’article 606 du Code civil, sont à la charge du bailleur, tandis que les réparations locatives sont à la charge du locataire
Il faut distinguer les baux commerciaux signés avant ou aprés le 5 novembre 2024 :
Pour un bail signé avant le 5 novembre 2014, le bailleur peut prévoir une clause dérogatoire qui prévoit que le locataire prend en charge toutes les réparations sauf celles prévues à l’article 606 du Code civil. Ainsi, même les travaux de mise aux normes peuvent être prévus comme étant à la charge du locataire. Néanmoins, si les travaux dans le local commercial sont de grosses réparations comme celles prévues à l’article 606 du Code civil alors c’est à la charge du bailleur. Le locataire n’a pas à les supporter.
Pour qu’elle soit applicable, cette clause dérogatoire doit être écrite avec précision. A défaut, le bailleur devra prendre en charge les réparations qui lui incombent normalement.
Pour un bail signé aprés le 5 novembre 2014, certains travaux dans le local commercial ne peuvent pas être à la charge du locataire. Ainsi, il incombe au bailleur de faire :
- les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.
- les travaux qui sont dus à la vétusté du local ou à la mise en conformité, dés lors que cela relève des grosses réparations.
La destination des locaux
La destination des locaux, c’est-à-dire l’activité que vous pouvez y exercer, doit être clairement définie dans le bail. Cette clause est essentielle car elle détermine les activités autorisées dans le local. Un changement de destination nécessite une procédure de déspécialisation, qui doit être approuvée par le bailleur (articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce)
Les clauses de résiliation du bail et de renouvellement
La résiliation du bail est généralement prévue au bout des 9 ans de la durée du bail.
Néanmoins, la résiliation du bail est possible :
- A l’issue de chaque période triennale : 3 ans 6 ans 9 ans.
- Lorsqu’il y a entente entre bailleur et locataire sur la date de résiliation du bail.
- Lorsque l’un des co contractants ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement du loyer par exemple): la clause résolutoire s’applique ou le juge peut résilier le bail judiciairement.
Le renouvellement du bail peut impliquer une réévaluation du loyer et doit être demandé par le locataire ou proposé par le bailleur six mois avant la fin du bail (articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce).
Les obligations du preneur et du bailleur
Le bailleur a l’obligation de :
- délivrer le bien dans un état permettant une jouissance paisible des lieux ;
- garantir le bien contre les vices cachés, l’éviction etc ;
- faire les travaux prévus à l’article 606 du Code civil notamment (gros travaux);
Le preneur doit :
- utiliser le local raisonnablement ;
- entretenir le local ;
- payer son loyer et ses charges ;
- respecter les clauses du contrat de bail ;
- s’abstenir de sous-louer le local ;
A RETENIR
Sources :
www.legifrance.gouv.fr
www.servicepublic.fr
www.lecoindesentrepreneurs.fr