Contester des charges locatives : comment faire ?

17/02/2022
Groupama PJ

Contester un rappel de charges locatives envoyé par son propriétaire peut sembler compliqué. Mais devant un propriétaire ignorant la loi ou de mauvaise foi, cela vaut le coup. En effet, un propriétaire peut demander des centaines d’euros voire plus lors de la régularisation des charges.

Mais que faire si votre propriétaire vous adresse un rappel de charges locatives excessif ? Comment contester des charges locatives ? 

Mais d’abord, qu’est-ce que c’est la régularisation des charges locatives.

Tout d’abord, les charges locatives sont des dépenses dues par le locataire pour le logement qu’il loue. Le locataire paie ces charges locatives sous forme de provisions.

A savoir. En réalité, c’est bien le propriétaire qui paie ces charges. Mais il se rembourse auprès du locataire.

Tous les ans, ces charges locatives sont régularisées en fonction des sommes réellement payées par le propriétaire pour l’appartement occupé par le locataire. Si elles sont plus élevées que prévu, le propriétaire envoie à son locataire un rappel de charges. C’est la régularisation des charges locatives.

Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur la régularisation des charges locatives

Que faire lorsque vous recevez un rappel de charges excessif ?

Un locataire peut avoir la mauvaise surprise de recevoir un rappel de charges locatives de plusieurs centaines voire de milliers d’euros. Si vous êtes dans cette situation, il faut respecter 3 étapes avant de contester des charges locatives.

  • Vérifier que la demande de votre propriétaire n’est pas prescrite.

C’est la première étape et elle est primordiale. Votre propriétaire dispose de 3 ans pour récupérer les charges locatives (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Il faut donc vérifier sur quelles charges porte sa demande. Si elles ont plus de 3 ans, on dit qu’elles sont « prescrites ». Et donc votre propriétaire ne peut plus en exiger le paiement ! Dans ce cas, vous pouvez contester les charges locatives. Et donc refuser de les payer. 

A savoir. En pratique, la régularisation des charges est annuelle. Cependant, il n’existe aucune sanction légale qui punit un propriétaire qui effectue la régularisation tous les 2 ans par exemple ! Ce n’est donc pas un argument pour contester les charges locatives. 

Attention. Votre propriétaire peut vous réclamer les charges pendant ce délai de 3 ans même si vous avez quitté le logement.

  • Examiner attentivement le décompte des charges.

C’est la seconde chose à faire avant de contester des charges locatives. Regardez avec attention votre décompte individuel de charges.

La liste des charges récupérables par le propriétaire est précisément indiquée dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut donc pas exiger le remboursement d’une charge qui n’est pas mentionnée dans le décret.

A savoir. Il existe une exception. C’est le cas d’un logement social si un accord collectif existe.

Concrètement, vous devez donc vous assurer que les charges réclamées par votre propriétaire font bien partie des charges récupérables indiquées dans le décret.

Pour cela (et c’est fastidieux !), vous devez examiner votre décompte charge par charge en les comparant avec le décret. Evidemment, si une charge est présente sur votre décompte de charges mais pas dans le décret, vous n’avez pas à payer ! De même, vous êtes en droit de contester les charges locatives. 

Comme précisé plus haut, vous pouvez vous reporter à notre article sur les charges récupérables ou sur la régularisation de charges

  • Demander un droit d’accès aux pièces justificatives en cas de doute.

Si vous n’êtes pas d’accord avec le décompte, la troisième étape est de demander à votre propriétaire de consulter les justificatifs.

Il doit vous mettre à disposition tout élément justificatif durant les 6 mois suivant l’envoi du décompte. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il doit vous les mettre à disposition « dans des conditions normales ». Autrement dit, pendant les heures de bureau et dans un lieu accessible (syndic, bureau du gardien, etc.).

Ces pièces justificatives peuvent être de toute nature. Il peut s’agir de factures, de contrats, des mesures de consommation avec les prix (pour l’eau, l’électricité ou le gaz), etc. Grâce à ces éléments, vous allez pouvoir vérifier que chaque charge est justifiée par une pièce justificative.

Si vous avez tout vérifié, vous pouvez contester les charges locatives. 

Mais que faire si votre propriétaire refuse de vous mettre à disposition les pièces justificatives ?

Un propriétaire peut parfois refuser de se plier à cette obligation. Et c’est primordial pour contester des charges locatives. Si votre propriétaire refuse de vous les mettre à disposition, il faut réaliser 2 démarches.

  • La demande formelle d’accès aux pièces justificatives.

Vous devez lui redemander l’accès aux pièces justificatives par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Rappelez-lui qu’il en a l’obligation d’après l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Cela servira à vous constituer une preuve de votre demande. En revanche, si vous aviez réalisé la première demande par RAR, inutile de recommencer ! Passez alors à l’étape ci-dessous. 

  • L’injonction de faire.

Si votre propriétaire refuse, vous pouvez déposer une injonction de faire. 

C’est une procédure judiciaire rapide, gratuite et sans avocat. Elle permet d’obliger quelqu’un à exécuter une obligation. Tout simplement ! Dans votre cas, elle servira à obliger le propriétaire à vous mettre à disposition les pièces justificatives pour contester des charges locatives.

Pour cela, il suffit de remplir un formulaire d’injonction de faire. Ensuite, vous devez l’envoyer au tribunal de votre domicile.

Pour connaître votre tribunal, indiquez votre code postal dans cet annuaire des tribunaux.

Contester un rappel de charges locatives : que faire si votre propriétaire refuse de réviser les charges ?

Il existe 3 étapes dans le cas où vous souhaitez contester des charges locatives. 

  • La contestation écrite.

Dans ce cas, il faut évidemment contester par écrit la régularisation des charges locatives dans un premier temps. Pour cela, il faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire.

Dans ce courrier, il faut lui expliquer pourquoi vous contestez le rappel des charges locatives. Si vous refusez de payer 3 charges par exemple, il faut donner précisément les raisons pour chaque charge. Après, laissez à votre propriétaire un délai de 8 jours pour vous adresser un nouveau décompte en tenant compte de vos remarques. Terminez le courrier en le menaçant de saisir le tribunal s’il ne respecte pas son obligation.

Si vous souhaitez quelques conseils pour la rédaction de ce courrier, vous pouvez consulter un article spécialement sur la rédaction des courriers

  • La saisine de la Commission départementale de conciliation.

Si malgré cela le propriétaire ne s’exécute pas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation dans un second temps.

C’est une commission indépendante qui réalise des conciliations gratuites entre les propriétaires et les locataires. Elle peut donc vous aider à trouver un accord avec votre propriétaire sur la contestation de votre rappel de charges locatives. 

Il faut la saisir par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez remplir une lettre-type et l’envoyer. Cette lettre doit être envoyée à la Commission du département où est situé votre logement. 

Pour retrouver les adresses, rendez-vous sur l’annuaire des Commissions départementales de conciliation.  

  • La saisine du Tribunal.

Enfin, si cela n’a pas fonctionné, vous devez saisir le tribunal pour contester les charges locatives. 

Réunissez toutes les preuves de votre affaire (RAR envoyés, décompte, pièces justificatives, etc.). Une fois votre dossier constitué, vous devez vous adresser au greffe du tribunal de votre domicile. C’est donc le juge qui tranchera votre différend. 

Si votre demande est justifiée, vous n’aurez évidemment pas à payer la régularisation des charges locatives. Votre bailleur pourra également être condamné au paiement de dommages-intérêts.

Cela vous semble très lourd et vous vous sentez découragé d’avance ? Nous vous comprenons.

Connaissez-vous la protection juridique ?

C’est un contrat d’assurance qui vous protège dans votre vie quotidienne.

Dans le cas d’une régularisation abusive de charges, vous n’avez rien à faire ! La protection juridique rédige le courrier de mise en demeure, négocie directement avec le propriétaire.

Et surtout, elle prend en charge les frais de justice si vous assignez votre propriétaire devant le tribunal !

Regardez notre offre Juriprotect. Vous pouvez créer le contrat qui vous convient.

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A retenir

  • Le propriétaire doit régulariser les charges une fois par an. Il peut néanmoins réaliser une régularisation 3 ans après la date prévue. Avant de contester des charges locatives, assurez-vous qu’elles ne sont pas prescrites. 
  • Il doit vous envoyer un décompte de charges. Mais également vous mettre à disposition les éléments justificatifs sur demande.
  • Avant de contester les charges locatives, il faut respecter quelques étapes. En cas de doute, vérifiez attentivement votre décompte, comparez avec les pièces justificatives. Si le rappel de charges vous semble abusif, vous devez contester les charges locatives par courrier recommandé avec accusé de réception.
  • Ensuite, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation et le tribunal. 
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