Vice caché sur maison

18/02/2021
Groupama PJ

Un vice caché sur une maison est un lourd défaut affectant votre maison ou votre appartement. Pour être qualifié de vice caché, il doit s’agir d’un défaut dont vous ne connaissiez pas l’existence et qui ne pouvait pas se voir lors de l’achat.

Le vice caché immobilier est un véritable cauchemar pour tout acheteur. En effet, après avoir réalisé un lourd investissement pour acheter sa maison, l’acheteur découvre un vice caché dont la réparation sera nécessairement coûteuse.

Quels défauts sont considérés comme des vices cachés immobiliers ? De quels recours disposez-vous si vous découvrez un vice caché sur votre maison ? Pouvez-vous vous retourner contre le vendeur ?

Le vice caché sur une maison, c’est quoi exactement ?

Selon l’article 1641 du Code civil, le défaut doit répondre à trois critères cumulatifs pour être caractérisé de vice caché.

  • Le défaut doit être caché.

Comme son nom l’indique, le défaut doit être … caché ! Cela signifie que le défaut ne doit pas être visible quand vous achetez votre maison. En effet, s’il est visible, on parle d’un vice « apparent ». Par exemple, une fissure courant sur un mur de la maison est un vice apparent. On considère que les vices apparents se constatent à l’œil nu.

Attention, si des défauts sont indiqués dans un diagnostic immobilier, ils deviennent apparents ! Au contraire, un défaut d’étanchéité de la maison peut constituer un vice caché par exemple.

Un vice caché n’est pas nécessairement dissimulé par le vendeur. En effet, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l’ignore !

  • Le défaut doit être suffisamment grave.

La loi indique que le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Ou bien en diminuer fortement son usage.

En d’autres termes, le défaut affectant votre maison doit être si grave que vous ne l’auriez pas acheté si vous en aviez eu connaissance. Ou alors vous auriez quand même acheté la maison, mais pas à ce prix-là. Un défaut d’agrément ne peut donc pas être considéré comme un vice caché.  

  • Le défaut doit être antérieur à l’achat de votre maison.

Le défaut doit exister au moment de l’achat de votre maison. En effet, le vendeur ne peut pas être tenu d’un défaut dont vous seriez à l’origine.

Pour déterminer si le défaut existait au moment de la vente, il est parfois nécessaire de recourir à une expertise.

Quels sont vos droits si vous êtes victime d’un vice caché immobilier ?

En tant qu’acheteur, vous êtes protégé par la garantie légale des vices cachés (article 1641 du Code civil).

Deux possibilités s’offrent alors à vous.

  • Rendre la maison contre remboursement.

La vente sera donc annulée. Dans ce cas, vous devez rendre la maison dans l’état dans lequel vous l’avez achetée. En échange, le vendeur vous rembourse intégralement le prix de vente mais aussi tous les frais occasionnés par la vente.

  • Garder la maison et demander une baisse du prix

La baisse du prix est généralement calculée en fonction du coût des travaux à effectuer. Le vendeur vous doit donc le montant correspondant à l’ensemble des travaux à réaliser.

A savoir : vous avez 2 ans à compter de la découverte du vice pour vous retourner contre le vendeur.

Que faire si vous êtes victime d’un vice caché sur maison ?

Si vous êtes victime d’un vice caché, il faut donc vous adresser à votre vendeur pour trouver un accord amiable.

La première étape est l’envoi d’une mise en demeure à votre vendeur. Il s’agit d’un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel vous listez les vices cachés découverts sur votre maison. Précisez bien que ces défauts sont cachés, graves et antérieurs à la vente. Ensuite expliquez qu’en tant que vendeur, vous êtes protégés par la garantie légale des vices cachés. Enfin, choisissez entre la réduction du prix ou le remboursement intégral de la maison.

Si vous le souhaitez, nous vous proposons quelques conseils pour la rédaction de votre courrier.

La seconde étape, en cas d’échec de vos démarches, est de saisir le tribunal. Pour cela, il faut vous adresser à un avocat qui saisira le tribunal judiciaire du lieu de votre maison. Le juge étudiera le dossier que vous allez monter avec l’avocat. Il pourra également faire appel à un expert immobilier judiciaire avant de trancher votre litige.

Votre vendeur vous oppose une clause de non-garantie des vices cachés : est-ce légal ?

Malheureusement oui. De plus en plus de contrats de vente comprennent cette clause de non-garantie des vices cachés. Cette clause permet au vendeur de ne pas engager sa responsabilité si l’acheteur découvre un vice caché. Concrètement, avec cette clause, l’acheteur ne peut pas se retourner contre le vendeur. La loi en fait mention à l’article 1643 du Code civil.

Mais il faut distinguer 2 cas.

  • Le vendeur est un particulier

Si le vendeur est un particulier, cette clause est parfaitement légale. Si votre acte de vente contient cette clause, la situation devient compliquée.

La seule solution pour vous est de prouver que votre vendeur connaissait le vice lors de la vente. Pour cela, il faut donc prouver la mauvaise foi de votre vendeur.

C’est compliqué mais pas impossible. Il faut trouver des indices.

  • Vous pouvez interroger les voisins. Par exemple, s’ils ont connaissance de dégâts des eaux répétés, le vendeur savait évidemment que sa maison était inondable.
  • Inspectez minutieusement votre maison et relevez les indices matériels. Des fissures recouvertes de lambris mais qui dissimulent des moisissures prouvent la mauvaise foi du vendeur.
  • De même, un défaut pouvait être caché lors de votre visite (par un meuble, un rideau). Au vu de l’ancienneté du défaut, on en déduit que le vice existait au moment de la vente et que votre vendeur l’a sciemment caché.
  • Des professionnels du bâtiment peuvent également passer voir votre maison et vous fournir des attestations. Un couvreur ou un maçon peuvent être à même de déceler un défaut qui pourrait être considéré comme un vice caché.
  • La meilleure preuve reste quand même l’expertise immobilière. L’expert immobilier sera le seul compétent pour donner un avis objectif sur les défauts. Malheureusement, l’expertise est coûteuse (entre 500 et 3 000 € en fonction des experts).
  • Le vendeur est un professionnel

Si le vendeur est un professionnel, cette clause n’est pas légale. Il y a même une présomption de connaissance des vices cachés pour l’acheteur professionnel.

Cela veut dire que l’acheteur professionnel est censé tout connaître de la maison ou de l’appartement qu’il vend. Et donc même les vices cachés ! Donc si votre vendeur est professionnel et même si votre acte de vente contient une telle clause, vous pouvez quand même vous retourner contre le vendeur.

Dernière chose, si vous deviez aller au tribunal, vous recevrez systématiquement des dommages-intérêts parce que le vendeur est un professionnel !

A savoir : dans le cas d’une vente par un agent immobilier, il ne fait pas l’objet d’une présomption de connaissance des vices. En effet, il est seulement l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

 

Vous vous découragez sûrement en lisant cela.

Vous êtes la victime dans cette histoire. Et c’est vous qui devez vous retourner contre votre vendeur. Et c’est encore à vous de payer une expertise immobilière et peut-être des frais de justice.

 

Connaissez-vous la protection juridique ?

C’est une assurance qui vous couvre dans votre vie quotidienne et votre vie professionnelle. Dans le cas d’un vice caché sur votre maison, la protection juridique s’occupe de tout. Elle rédige le courrier de mise en demeure, négocie directement avec le vendeur.

Et surtout, elle prend en charge les frais d’expertise et les frais de justice !

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A retenir

  • Un vice caché doit être caché, suffisamment grave et antérieur à l’achat de votre maison.
  • Si vous découvrez un vice caché, vous pouvez rendre la maison contre remboursement ou la garder contre diminution du prix.
  • Une clause de non garantie des vices cachés protègent le vendeur particulier contre toute action. Sauf si l’acheteur prouve sa mauvaise foi (la connaissance des vices cachés).
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