Sale temps pour le locataire quand son chauffage est en panne ! Surtout avec le froid qui arrive. Heureusement, la loi protège les locataires. En effet, elle oblige les propriétaires à louer un logement décent, c’est-à-dire avec un chauffage qui fonctionne. En outre, la loi tranche également la grande question de l’entretien de la chaudière.
Alors quels sont les droits du locataire ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? L’entretien de la chaudière est-il à la charge du locataire ou du propriétaire ? Que faire si votre chauffage est en panne ? On fait le point.
Chauffage en panne : quelles sont les obligations du propriétaire ?
D’après la loi, votre propriétaire est tenu de vous mettre à disposition un logement qui doit être « décent » (article 1719 du Code civil).
Un logement décent est logement avec un minimum de confort. Par conséquent, pour être considéré comme « décent », votre logement doit être équipé d’un système de chauffage qui fonctionne. Cette obligation est également rappelée à l’article 3 du décret du 30 janvier 2002. Cet article nous informe que votre logement doit contenir un système permettant un chauffage dit « normal ».
Par conséquent, un logement sans chauffage ou avec un chauffage en panne n’est pas un logement décent.
Dans ce cas, le propriétaire est toujours responsable d’un chauffage en panne. Et cela, quelle que soit la cause des dysfonctionnements du chauffage. En effet, même si les dysfonctionnements sont ponctuels et même d’origine inconnue, le propriétaire sera toujours tenu comme responsable du chauffage en panne ! Ce principe, protecteur du locataire, a même été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 11 octobre 2018. Enfin, si votre chauffage est en panne, vous pourriez même demander à votre propriétaire des dommages-intérêts !
Mais attention. Tout cela est valable si l’entretien de votre chaudière a bien été réalisé.
Entretien de la chaudière : à la charge du locataire ou du propriétaire ?
Si votre logement est équipé d’une chaudière dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW, elle doit faire l’objet d’un entretien annuel (arrêté du 15 septembre 2009). Et cet entretien de la chaudière est à la charge de l’occupant – donc le locataire – comme indiqué par l’article R224-41-5 du Code de l’environnement.
Cependant, il existe 2 exceptions.
- Votre bail prévoit que c’est le propriétaire qui doit réaliser l’entretien de la chaudière.
- La chaudière est collective et l’entretien de la chaudière est pris en charge par le propriétaire ou le syndic.
Comment se passe l’entretien de la chaudière ? Lors de sa visite, le chauffagiste va vérifier que votre chaudière est bien fonctionnelle. Autrement dit, il vérifie ses réglages, son nettoyage, l’évaluation des polluants atmosphériques et l’estimation de ses performances énergétiques. L’entretien de la chaudière doit être effectué par un professionnel qualifié. Votre propriétaire n’a pas le droit de vous imposer le nom d’une société. Par conséquent, vous pouvez choisir le professionnel que vous souhaitez.
Le chauffagiste vous remettra une attestation d’entretien dans les 15 jours suivant sa visite selon l’article R224-41-8 du Code de l’environnement. Vous pourrez la transmettre à votre assurance si elle en a besoin. Et surtout, vous pourrez la présenter à votre propriétaire. Afin tout simplement de prouver que vous avez respecté votre obligation d’entretien de la chaudière. Donc que c’est à lui d’intervenir pour réparer votre chauffage en panne !
A savoir. Si votre chaudière tombe en panne parce qu’elle a été mal entretenue, ça sera à vous de prendre en charge les réparations.
L’entretien de la chaudière fait partie des réparations locatives qui sont à la charge du locataire comme mentionnées dans le décret du 26 août 1987. Selon ce décret, quelques réparations sont à la charge du locataire. On y trouve l’entretien annuel de la chaudière, changement des pièces de fonctionnement, nettoyage de l’installation de chauffage comme la purge des radiateurs.
Concrètement, les petites réparations sont à la charge du locataire (le chauffagiste vous les indiquera le cas échéant). Les grosses réparations sont à la charge du propriétaire.
Chauffage en panne du locataire : comment intervenir auprès du propriétaire ?
Si vous entretenez normalement le système de chauffage, la loi est donc de votre côté. Mais il faut que votre propriétaire l’entende également.
Dans le cas d’un chauffage en panne, la première étape est évidemment d’en informer votre propriétaire. Prévenez-le par écrit (pour en garder une trace) et indiquez-lui votre difficulté. Enfin, demandez-lui d’intervenir pour réparer votre chauffage en panne.
Si votre propriétaire refuse d’intervenir ou s’il ne vous répond pas sous quelques jours, il faut passer à l’étape supérieure. Vous devez lui adresser une mise en demeure. Il s’agit d’un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel vous allez le mettre en demeure de respecter son obligation. Il faut faire apparaître quelques éléments.
- Le terme « mise en demeure » dans l’objet de votre courrier.
- Pour débuter le courrier, un résumé de votre situation (ce que vous vivez, depuis combien de temps le chauffage est en panne, vos désagréments, etc.)
- Ensuite, un rappel de la loi comme indiqué ci-dessus (article 1719 du Code civil et l’article 3 du décret du 30 janvier 2002).
- Par ailleurs, indiquez ensuite que vous mettez en demeure votre propriétaire d’intervenir sous 8 jours pour réparer votre chauffage en panne.
- Enfin, terminez par lui indiquant que vous saisirez la justice s’il ne respecte pas son obligation.
Si vous souhaitez un peu d’aide sur la rédaction d’une mise en demeure, vous pouvez lire notre article sur le sujet.
Que faire si le propriétaire n’intervient pas ?
Si votre propriétaire n’intervient pas pour réparer votre chauffage en panne malgré vos demandes écrites, vous avez 2 solutions.
- La saisine de la Commission Départementale de Conciliation.
La Commission Départementale de la Conciliation est un organisme indépendant qui aide les propriétaires et les locataires à trouver une solution à leur problème. Elle est composée de propriétaires et de locataires de manière égale.
Pour saisir la Commission Départementale de conciliation, il vous suffit de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception. Vous devez l’envoyer à la Commission de votre département. En effet, il existe une Commission par département. Pour connaître l’adresse, c’est ici.
Votre courrier doit contenir quelques informations.
- Coordonnées de votre propriétaire.
- Résumé de votre situation.
- Copie de votre bail.
- Toutes les preuves qui peuvent appuyer votre demande (photos, témoignages, avis d’un professionnel, etc.).
Si vous voulez un modèle de courrier, c’est ici.
A savoir. La Commission Départementale de conciliation intervient gratuitement.
- La saisine du tribunal judiciaire.
Si vous n’avez pas trouvé un terrain d’entente devant la Commission Départementale de conciliation, il faut saisir le Tribunal. C’est donc un juge qui tranchera votre litige.
Il pourra condamner le propriétaire à réparer votre chauffage en panne sous astreinte. Autrement dit, le juge fixera une date précise pour que le propriétaire le répare. Et ce dernier vous versera une somme par jour de retard (l’astreinte). Enfin, le juge pourra condamner votre propriétaire à des dommages-intérêts.
A savoir. Il est recommandé de vous adresser à un avocat.
Chauffage du locataire en panne : le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?
Malheureusement, non. Il est interdit de faire pression sur le propriétaire en arrêtant de payer le loyer. Comme on dit, il est interdit de « se faire justice soi-même ».
Un locataire qui arrête de verser ses loyers peut même être condamné par un juge à payer des dommages-intérêts à son propriétaire. Il pourrait même être obligé de quitter son logement si le propriétaire en fait la demande. Même si cela peut sembler légitime car son propriétaire ne réalise pas de travaux, un locataire doit continuer à verser son loyer.
En revanche, il est possible de saisir le juge pour lui demander l’autorisation de consigner les loyers. Concrètement, vous continuerez à payer le loyer mais vous ne le verserez pas à votre propriétaire. Vous le verserez sur un compte bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignations. Votre propriétaire ne touchera aucun de vos loyers tant qu’il n’aura pas réparé votre chauffage en panne. Une fois les travaux réalisés, la Caisse des Dépôts et Consignations lui reversera vos loyers.
Cette opération est mentionnée à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
A savoir. Cette demande de consignation des loyers est gratuite.
Est-ce que le locataire peut quitter le logement sans préavis ?
C’est possible mais il faut vous couvrir.
Vous pouvez quitter le logement sans respecter le préavis de départ. Mais vous devez justifier ce départ en prouvant que le logement n’est pas décent à cause du chauffage en panne. Pour cela, réunissez vos preuves (témoignages, attestation chauffagiste, photo de la température, traces d’humidité, etc.).
A retenir
- Le propriétaire doit louer un logement décent à son locataire, c’est-à-dire avec un chauffage qui fonctionne.
- Si le chauffage est en panne, vous devez l’en informer par écrit. S’il ne réagit pas, vous pouvez saisir la Commission Départementale de conciliation ou le tribunal.
- Le locataire doit effectuer l’entretien de la chaudière et les petites réparations. Si la panne provient de l’absence de réparation, c’est de la responsabilité du locataire.
