Un propriétaire peut-il entrer dans le logement de son locataire ?

14/01/2022
Groupama PJ

Une fois le bail signé, le logement devient l’espace privé du locataire. A ce titre, le propriétaire n’a plus le droit d’entrer dans le logement sans l’accord de son locataire.

Pourtant, la loi prévoit quelques exceptions qui obligent le locataire à laisser entrer son propriétaire.

Quels sont ces cas particuliers permettant au propriétaire d’entrer dans le logement ? Que se passe-t-il si le locataire s’y oppose ? Un propriétaire peut-il garder le double des clés ? On fait le point sur toutes les questions que vous vous posez.

Un propriétaire ne peut pas entrer dans le logement de son locataire sans son autorisation.

C’est la règle. Dès qu’un locataire signe son bail, il est chez lui. On dit qu’il a un « droit de jouissance totale » sur le logement.

Le propriétaire ne peut donc pas entrer dans le logement de son locataire sans son autorisation pendant la location. D’ailleurs, un tel comportement pourrait constituer une violation de domicile au sens de l’article 226-4 du Code pénal

Si un locataire subit une intrusion de son propriétaire pendant la location, il peut porter plainte pour violation de domicile. Le propriétaire risque alors un an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende.  

Si le propriétaire souhaite enter chez son locataire, il doit donc le prévenir et obtenir son autorisation. La plupart du temps, le propriétaire recueille l’autorisation écrite de son locataire pour éviter tout problème. Avec cette autorisation écrite, un propriétaire peut alors entrer dans l’appartement de son locataire. 

A savoir. Il existe une exception. Un propriétaire peut néanmoins entrer dans le logement sans l’accord du locataire avec une décision de justice lui permettant.

Votre propriétaire peut-il garder un double des clés ?

La réponse est oui ! En effet, la loi ne prévoit rien. Par conséquent, votre propriétaire peut garder un double des clés ! 

Dans la pratique, quasiment tous les propriétaires gardent un double des clés. Pour se justifier, ils expliquent qu’un double des clés leur permet d’entrer dans votre logement en cas de problème. Autrement dit, avoir un double des clés leur permettrait d’intervenir rapidement en cas de fuite ou en cas d’incendie par exemple. 

Mais on l’a vu, c’est illégal ! Même en cas d’urgence, un propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.

A savoir. Vous pouvez même changer la serrure de la porte ! La seule obligation est la remise en l’état initial de la porte lors de votre départ définitif du logement. Autrement dit, remettre l’ancienne serrure. Cela est permis par la loi à l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.

En résumé. Votre propriétaire a donc bien le droit de garder un double des clés. Cependant, il n’est pas autorisé à s’en servir sans votre consentement.

Votre propriétaire peut-il vérifier l’état de votre logement en cours de location ?

La réponse est non. Un propriétaire ne peut pas entrer chez son locataire pour voir si « tout va bien » comme on dit ! En effet, il n’existe pas de loi permettant au propriétaire d’entrer chez son locataire pour vérifier l’état du logement.

En revanche, il est possible de prévoir dans le bail un droit de visite annuel pour le propriétaire. Il suffit que votre contrat de bail contienne une clause spécifique. La clause doit expressément donner l’autorisation à votre propriétaire de pénétrer dans votre logement une fois par an afin de vérifier l’état d’entretien de votre logement. Souvent, elle prévoit également un « délai de prévenance » du locataire. Autrement dit, votre propriétaire doit vous prévenir souvent une huitaine de jours à l’avance. C’est seulement avec cette clause dans votre bail qu’un propriétaire peut entrer dans logement de son locataire. 

Si votre bail contient cette clause et que vous refusez l’accès à votre logement, votre propriétaire doit saisir le tribunal. En effet, le propriétaire doit faire valoir son droit de visite annuel devant un juge. Le juge condamne alors le locataire sous astreinte à faire entrer le propriétaire chez lui. Il peut également condamner le locataire au paiement de dommage-intérêts. Avec cette décision judiciaire, le propriétaire peut entrer dans le logement de son locataire – même sans son autorisation. 

A savoir. Cette clause est valable en bail vide ou meublé. 

Votre propriétaire peut-il entrer chez vous pour faire des travaux ?

Et oui, c’est également une exception ! La loi permet au propriétaire d’accéder à votre logement pour faire des travaux.

En effet, l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à laisser l’accès à son domicile pour réaliser des travaux.

Mais attention, un propriétaire peut entrer dans le logement de son locataire seulement dans le cadre de la réalisation de certains travaux. Sont concernés les travaux : 

  • Nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement.
  • D’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble.
  • D’amélioration des performances énergétiques du logement. Attention de simples travaux d’amélioration ne peuvent pas être imposés par le propriétaire !
  • Des travaux pour que le logement soit décent.
  • L’entretien des toitures et façades végétalisées.

Un locataire est donc obligé de laisser entrer son propriétaire pour qu’il réalise ce genre de travaux. Mais également pour toute visite nécessaire à leur préparation. Il peut s’agir d’un rendez-vous avec un professionnel, de la réalisation de devis, etc. Evidemment, ces travaux doivent être pris en charge par le propriétaire (sauf s’ils sont occasionnés par une faute du locataire).

Le locataire doit supporter ces travaux même s’ils lui occasionnent des nuisances. Et même si ces travaux l’empêchent de profiter de toutes les pièces de son logement. Il existe pourtant deux exceptions indiquées dans la loi à l’article 1724 du Code civil.

  • Si les travaux durent plus de 21 jours, vous avez le droit d’obtenir une diminution du loyer. Cette baisse sera proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont vous êtes privée.
  • Si votre logement est totalement inhabitable pendant les travaux. Dans ce cas, vous pouvez demander la résiliation du bail sans aucun préavis.

Pour être autorisé à entrer chez vous, votre propriétaire doit quand même respecter un certain formalisme. Il doit vous informer des travaux par écrit (courrier remis en main propre ou en recommandé avec accusé de réception). Il doit également indiquer la durée des travaux, leur nature et comment ils seront réalisés. Comme on l’a vu avant, si les travaux durent plus de 21 jours, vous avez le droit à une indemnisation.

 

Attention. Les travaux ne doivent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans votre accord.

De même, si un locataire refuse l’accès à son logement, le propriétaire peut saisir la justice. Le juge pourra alors condamner le locataire à autoriser l’accès au logement sous astreinte. Il pourra également le condamner à verser des dommages-intérêts au propriétaire et même résilier le bail.

A savoir. L’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de faire les travaux lui-même en échange d’une réduction de loyer. Autrement dit, le locataire peut faire les travaux à la place du propriétaire. En contrepartie, le locataire bénéficie d’une réduction du loyer (en fonction du montant des travaux). 

Cela doit être prévu dans une clause du contrat de bail. Si vous êtes dans cette situation, privilégiez bien un accord écrit décrivant précisément les travaux et la réduction de loyer.

Votre propriétaire peut-il entrer chez vous en vue de vendre ou relouer le logement ?

La réponse est oui. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 permet au propriétaire d’organiser une visite de l’appartement pendant la location. Il a le droit de faire visiter le logement les jours ouvrables. C’est un autre droit de visite du propriétaire en cours de bail. Les visites peuvent avoir lieu tous les jours sauf les dimanches et les jours fériés. La durée des visites ne doit pas excéder deux heures.

En revanche, aucun horaire n’est prévu dans la loi. Le propriétaire doit se mettre d’accord avec son locataire sur les heures de visite. Pour éviter tout litige, il est conseillé d’indiquer une plage horaire dans le bail. Cette plage horaire doit être « raisonnable ». Par exemple, de 17h à 19h est un horaire raisonnable. Un créneau 21h-23h n’est pas raisonnable. 

Attention. Même si la loi permet des visites et même si votre bail a une clause fixant les horaires de ces visites, votre propriétaire ne peut pas entrer chez vous en votre absence. Et même aux horaires fixés par la clause de votre bail ! Pour faire visiter le logement en votre absence, le propriétaire doit impérativement avoir votre accord. De même, votre propriétaire ne peut pas vous obliger à lui laisser un jeu de clés pour faire les visites.

Si le locataire refuse l’accès, le propriétaire peut saisir la justice pour l’obliger à laisser l’accès. De même, le juge peut condamner le locataire à des dommages-intérêts. 

A savoir. La plupart du temps, ces visites ont lieu lorsque le locataire donne son congé. En effet, le propriétaire veut trouver rapidement un nouveau locataire pour ne pas laisser le logement vide. 

Cependant, ces visites peuvent avoir lieu sans congé de la part du locataire. En effet, c’est le cas lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement occupé.



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   A retenir

  • Le propriétaire n’a pas le droit d’entrer dans le logement de son locataire en son absence. S’il entre, c’est une violation de domicile puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.
  • Cependant, la loi prévoit quelques exceptions : accès pour faire des travaux ou visites pour relouer ou vendre le logement.
  • Contrairement à l’idée reçue, le propriétaire a le droit de garder un double des clés du logement.
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