Contester un permis de construire : comment faire ?

30/06/2022
Groupama PJ

Un permis de construire est tout simplement une autorisation d’urbanisme pour un projet immobilier. Il est délivré par la mairie de la commune dans laquelle se situe ce projet. Comme la plupart des décisions de l’Administration, il est possible de contester un permis de construire.

Mais alors comment contester un permis de construire ? Sous quel délai est-il contestable ? Toutes les réponses dans cet article.

Qui peut contester un permis de construire ?

Tout le monde ne peut pas contester un permis de construire. Il faut avoir ce qu’on appelle un « intérêt à agir ». En effet, il faut démontrer que la construction qui a été autorisée a des « conséquences directes sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou que vous détenez » (article L600-1-2 du Code de l’urbanisme).  

Beaucoup plus simplement, vous devez apporter la preuve que la construction vous cause un préjudice. Vous devez être directement lésé par cette construction à venir. Par exemple, vous devez démontrer que la construction vous causera une perte d’ensoleillement ou une altération de vue. Ou alors des nuisances sonores. Ou encore un empiétement sur votre terrain, une détérioration de vos conditions de circulation, etc.

A savoir. C’est bien le projet immobilier qui doit vous causer un préjudice. Pas les travaux !

Attention. L’intérêt à agir est primordial. L’auteur d’un recours abusif ou illégitime (donc sans intérêt à agir) peut être condamné à payer une amende de 10 000 € (article R741-12 du Code de justice administrative). De plus, le juge peut le condamner à des dommages-intérêts (article L600-7 du Code de l’urbanisme). En effet, le juge estime parfois que la démarche judiciaire entraîne un préjudice pour celui qui a déposé le permis de construire et qui doit se défendre.

Dans quel délai pouvez-vous contester un permis de construire ?

Vous avez 2 mois pour contester un permis de construire à compter de sa date d’affichage (article R600-2 du Code de l’urbanisme). Le délai démarre donc lorsque le permis de construire est affiché. Ce n’est donc pas la décision prise par le maire. C’est bien l’existence de l’affichage qui fait commencer le délai.

Si le permis de construire n’est pas affiché, vous avez un délai plus long. Vous avez alors 6 mois à partir de l’achèvement des travaux d’après l’article R600-3 du Code de l’urbanisme

Comment contester le permis de construire : les étapes préalables.

Vous devez respecter quelques étapes avant de contester un permis de construire.

  • Vérifier l’affichage du permis de construire.

L’affichage d’un permis de construire doit être visible depuis la voie publique. En effet, c’est souvent le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire a été délivré.

Le panneau d’affichage doit mesurer plus de 80 cm de côté. Il doit contenir des mentions obligatoires.

  • Date de délivrance du permis de construire et numéro.
  • Nom du bénéficiaire du permis.
  • Nature du projet et superficie du terrain.
  • Nom de l’architecte auteur du projet architectural.
  • La surface de plancher autorisée et la hauteur de la ou des constructions.
  • Le nombre maximum de lots prévus en cas de lotissement.
  • En cas de terrain de camping ou de parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
  • La surface du ou des éventuel(s) bâtiment(s) à démolir.
  • Mention des voies et délais de recours.
  • Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

Si l’affichage est respecté, vous savez donc que le délai de recours de 2 mois a commencé.

  • Vérifier les délais de recours.

Comme on l’a vu avant, il faut vérifier que vous êtes toujours dans le délai de recours. En effet, un recours introduit trop tard sera irrecevable. Il sera donc systématiquement rejeté.

  • Récupérer le dossier du permis de construire

Le panneau d’affichage n’est pas suffisant pour obtenir toutes les informations qui serviront à votre contestation. Vous devez donc vous procurer la copie du permis de construire mais pas seulement ! Il faut surtout l’entier dossier du permis de construire déposé par le bénéficiaire. C’est dans ce dossier que vous retrouverez le projet architectural, la description du projet, les dimensions du projet, les photos, etc.

Pour obtenir tout cela, il suffit de vous adresser directement à la mairie.

A savoir. La mairie ne peut pas vous refuser la communication du dossier. En effet, ces documents ne sont pas confidentiels !

  • Examiner attentivement le dossier du permis de construire et préparer vos arguments

Comme vu précédemment, les recours illégitimes peuvent être sanctionnés. Il convient donc de bien vérifier les pièces communiquées par la mairie et de bien préparer votre dossier de contestation.

Vous avez 3 catégories de contestation.

Si vous contestez le permis de construire pour affectation des conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance d’un bien. Il faut préparer un argumentaire précis sur les effets indésirables de la future construction (perte de soleil, nuisances, etc.) accompagné des preuves de votre préjudice (photos, rapports, attestations).

Vous pouvez également contester le permis de construire pour non-conformité aux règles d’urbanisme. Il faut alors déterminer au préalable les règles d’urbanisme appliquées au projet que vous contestez. Vérifiez pour cela la conformité du projet aux règles du PLU applicables, au règlement national d’urbanisme, aux servitudes d’urbanismes locales (en annexe du PLU). Si le permis de construire a été délivré en ne respectant pas ces règles, de même, préparez un argumentaire précis. N’oubliez pas d’y joindre les pièces à l’appui de votre contestation (exemple : copie du PLU si vous contestez la conformité du projet avec les règles d’urbanisme).  

Vous pouvez également contester le permis de construire sur la forme. Dans ce cas, il faut préparer de même l’argumentaire en insistant sur l’erreur de celui qui a déposé le permis de construire (pièce manquante, procédure non-respectée, etc.).

Le recours administratif gracieux

Une fois votre dossier constitué, la première étape est le recours administratif gracieux.

Il s’agit d’une démarche amiable vous permettant de demander au maire qui a délivré le permis de construire d’annuler sa décision.

Pour cela, il vous suffit de rédiger un courrier et de l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier, il faudra reprendre le dossier que vous avez constitué avec votre argumentaire et les pièces justificatives.

Si souhaitez un modèle de courrier, vous pouvez en trouver en suivant ce lien

Vous avez donc 2 mois à compter du premier jour de l’affichage pour envoyer votre recours. Attention, il faut également adresser une copie complète de votre envoi au bénéficiaire du permis de construire (également par courrier recommandé avec accusé de réception) dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt de votre recours à la mairie.  

Le maire aura alors 2 mois pour répondre. Soit il annule le permis de construire, soit il rejette votre demande. S’il ne vous répond pas, c’est que votre demande est rejetée. Dans ce cas, vous pouvez effectuer un recours devant le Tribunal administratif.

Le recours contentieux

En cas d’échec du recours gracieux, vous pouvez saisir le tribunal administratif pour introduire un « recours en annulation ».

Il faut saisir le tribunal administratif du lieu où le permis de construire a été délivré. Vous avez 2 mois suivant le refus du maire. Si le maire ne vous a pas répondu, vous avez 2 mois suivant la « non-réponse » du maire (à l’expiration de son délai de 2 mois pour répondre). 

Comme pour le recours gracieux, vous devez envoyer au tribunal votre entier dossier de contestation. N’oubliez pas d’y joindre votre recours gracieux. Comme pour ce dernier, vous devez aussi adresser une copie complète de votre envoi au bénéficiaire du permis de construire. De même, envoyez-la par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt de votre recours auprès du tribunal. 

A savoir. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire.

Le juge administratif rendra alors sa décision.

  • Il pourra décider d’annuler le permis de construire.
  • Il pourra annuler une partie du permis de construire (et fixera un délai sous lequel celui qui a demandé le permis de construire pourra demander un permis modificatif).
  • Il rejettera votre demande.

Comment suspendre les travaux pendant une contestation d’un permis de construire ?

Généralement, les travaux se poursuivent pendant la durée de la procédure de contestation d’un permis de construire.

La seule solution pour interrompre les travaux est d’introduire un « référé-suspension » devant le tribunal administratif (en même temps que le recours contentieux ou même avant). Cette procédure vous permet de demander au juge la suspension des travaux en urgence.

Attention. Pour être valable, vous devez justifier de l’urgence que vous avez de suspendre les travaux.

Pour déposer un référé-suspension, vous devez rédiger un courrier dans lequel :

  • vous indiquez la mention « référé » dans votre texte et sur l’enveloppe.
  • vous indiquez l’objet de votre demande (la suspension du permis de construire).
  • vous exposez les faits et surtout vos arguments.
  • vous joignez la copie de votre recours contentieux et de la décision concernée.

Ensuite, vous pouvez déposer votre référé-suspension en l’envoyant au Tribunal ou en vous déplaçant directement.  Vous pouvez également le faire en ligne.

Est-il possible de contester un permis de construire après le délai de 2 mois ?

La réponse est oui ! Mais il s’agit d’une exception.

En effet, vous pouvez exercer un recours contre un permis de construire au-delà de ce délai lorsque vous avez découvert l’existence du permis tardivement à cause de celui qui l’a demandé. En d’autres termes, si le bénéficiaire du permis a caché son panneau d’affichage, n’a pas fait l’affichage, etc.), vous pouvez dépasser ce délai de 2 mois.

Dans ce cas, vous avez 6 mois après la fin des travaux.

L’absence d’affichage rend-elle le permis de construire illégal ?

Non ! L’absence d’affichage ne rend pas le permis de construire illégal.

Il vous permet de contester ce permis de construire non pas dans un délai de 2 mois ç compter du premier jour d’affichage mais pendant toute la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après la fin.

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A retenir

  • Pour contester un permis de construire, il faut un intérêt à agir.
  • Le permis de construire doit être contesté dans un délai de 2 mois suivant le premier jour de l’affichage.
  • Pour contester un permis de construire, il faut très attentivement préparer son dossier avant de présenter son recours.
  • 3 procédures existent pour contester un permis de construire : le recours gracieux, le recours administratif et le référé-suspension.
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